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Immobilienrente - Hausverkauf auf Rentenbasis
Gerade viele ältere Immobilienbesitzer hängen so sehr an ihrem Haus, dass ein klassischer Hausverkauf für sie nicht infrage kommt – obwohl sie eigentlich nach einer Möglichkeit suchen, ihre Rente aufzustocken. Eine Lösung kann die Immobilienrente sein, bei der sich ein Haus auf Rentenbasis verkaufen lässt. Was genau dahintersteckt, mit welchen Vor- und Nachteilen zu rechnen ist und welche unterschiedlichen Modelle es gibt – hier erfahren Sie mehr!
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Immobilienrente wird die Immobilie zwar zu Geld gemacht, der Verkaufspreis wird jedoch in einzelnen Raten als Rente ausgezahlt.
- Der ehemalige Eigentümer hat die Möglichkeit, im Haus wohnen zu bleiben.
- Die Verrentung von Immobilien eignet sich in erster Linie für ältere Menschen, da bei der Ermittlung der Rentenzahlungen ein Zusammenhang zur statistisch erwarteten Lebensdauer besteht.
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1. Was ist eine Immobilienrente?
Wenn man von Immobilienrente spricht, ist allgemein ein Modell gemeint, bei dem ein Haus oder eine Wohnung gegen Zahlung einer regelmäßig wiederkehrenden, geringeren Geldsumme verkauft wird. Im Gegensatz zum klassischen Hausverkauf erhält der Verkäufer also keinen einmaligen, hohen Betrag. Ob der Verkäufer diese Zusatzrente jährlich, quartalsweise oder monatlich erhält, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Da bei der Immobilienrente die Zahlungen in der Regel an Menschen im Rentenalter erfolgen und sie bis zum Ableben des Verkäufers andauern, bezeichnet man diese Art des Immobilienverkaufs im Alter auch als „Leibrente“. Ein weiterer Ausdruck mit derselben Bedeutung ist „Immobilienverrentung“. Als Käufer kommen hierbei entweder Privatpersonen oder Anbieter von Leibrenten in Frage.
Eine Leib- oder Immobilienrente bietet zudem die Möglichkeit, dass Ihnen als Verkäufer – optional auch Ihrem Lebensgefährten oder Ihrer Lebensgefährtin – ein lebenslanges Wohnrecht in der veräußerten Immobilie zusteht. So werden Sie zum dauerhaften Mieter in Ihrem einstigen Haus. Den Gegenwert des Wohnrechts zieht der Käufer von den Rentenzahlungen ab. Wie hoch die Abzüge ausfallen, hängt von dem Mietspiegel in Ihrer Region ab. Die angesetzte Miethöhe entspricht in der Regel der Miete eines vergleichbaren Wohnobjektes.
Sowohl die Rentenzahlungen als auch das lebenslange Wohnrecht werden bei Verkaufsabschluss erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Nur so sichern Sie sich Ihre Rechte, sollte es zum Streitfall mit Ihrem Vertragspartner kommen oder dieser Insolvenz anmelden.
2. Lohnt es sich mein Haus zu verrenten?
Eine Immobilienrente lohnt sich in erster Linie für ältere Immobilienbesitzer – und zwar aus dem zentralen Grund, dass sich die Höhe des Kaufpreises der Immobilie nach der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers richtet. Schließlich enden die Rentenzahlungen erst mit seinem Tod. Je länger der Verkäufer also voraussichtlich lebt, desto geringer fällt der Wert des Hauses aus. Für jüngere Eigentümer ist die Immobilienrente deshalb äußerst unattraktiv. Doch es gibt noch weitere Gründe, warum eine Verrentung von Immobilien lohnenswert sein kann:
- Der bisherige Eigentümer möchte seinen Lebensabend unbedingt in vertrauter Umgebung verbringen, aber dennoch seine Immobilie zu Geld machen.
- Die gesetzliche Rente alleine reicht nicht zum Bestreiten des Lebensunterhalts. Die Immobilienverrentung garantiert dann eine Zusatzrente.
- Die Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten an der Immobilie werden dem Eigentümer aus finanziellen, gesundheitlichen oder zeitlichen Gründen zu viel.
- Es gibt keine Erben innerhalb der Familie, die das Haus übernehmen können, weshalb der Eigentümer sein Immobilienerbe bereits zu Lebzeiten regelt.
3. Vergleich: Hausverkauf auf Rentenbasis und klassischer Hausverkauf
Ein Hausverkauf auf Rentenbasis eignet sich insbesondere für Senioren, die mindestens 65 Jahre alt sind, in ihrem Eigenheim dauerhaft wohnen bleiben und ihre gesetzliche Rente mit einer Zusatzrente aufstocken möchten. Damit unterscheidet er sich vom klassischen Immobilienverkauf. Hier ein Überblick der wichtigsten Merkmale der jeweiligen Verkaufsform.
| Merkmal | Hausverkauf auf Rentenbasis | Klassischer Immobilienverkauf |
| Wohnrecht |
Verkäufer darf in der Immobilie wohnen bleiben, aber durch das Wohnrecht fällt die Höhe der ausgezahlten Zusatzrente geringer aus. |
Verkäufer muss ausziehen, da das Objekt frei verfügbar übergeben wird. |
| Geldzahlung | Verkäufer erhält bis zu seinem Tod viele wiederkehrende Zahlungen in geringer Höhe. Lebenspartner können die Zusatzrente sogar über Tod des Verkäufers hinaus erhalten. Eine höhere Einmalzahlung ist ebenfalls möglich. | Verkäufer erhält einmalig eine hohe Geldsumme. |
| Geldsumme | Grundsätzlich hängt der Kaufpreis für das Haus vom Verkehrswert der Immobilie ab. Da die Dauer der Rentenzahlungen aber vom Lebensalter des Verkäufers abhängt, setzt sich der Käufer einem kaum zu kalkulierenden finanziellen „Risiko“ aus, weshalb es einen Abzug vom Verkehrswert gibt – den Risikoabschlag. Auch das Wohnrecht schlägt sich finanziell nieder. |
Der Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung richtet sich nach dem Verkehrswert, es gibt keinen Abschlag. |
| Berechnung |
Die Höhe der Rentenzahlungen ist aufwändig zu berechnen. Vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie zieht der Käufer den Risikoabschlag ab, auch das lebenslange Wohnrecht muss „verrechnet“ werden. Mehr dazu auf unserer Seite Leibrente berechnen. |
Die Höhe des Verkaufspreises gibt der Verkehrswert der Immobilie vor. Dieser berücksichtigt sowohl die Qualität der Bausubstanz als auch die der Innenausstattung. Zudem fließen Lage sowie die Höhe der Nachfrage am Immobilienmarkt in die Berechnung des Marktwertes mit ein. |
| Pflegefall |
Werden Sie zum Pflegefall und müssen vorzeitig ausziehen, wird Ihnen die Zusatzrente weiterhin ausgezahlt. Zusätzlich erhalten Sie als Ausgleich für die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts eine finanzielle Abfindung, sofern Sie diese im Vorfeld mit Ihrem Vertragspartner vereinbart haben. Die Miethöhe wird auf die Ratenzahlungen aufgeschlagen. |
Da keine langfristige Geschäftsbeziehung zu dem Käufer besteht, beeinflusst der Pflegefall den klassischen Hausverkauf nicht. |
| Besteuerung |
Eine zusätzliche Immobilienrente verbucht das Finanzamt als sogenannten „Ertragsteil“. Wie hoch Sie diesen versteuern müssen, hängt von Ihrem Alter ab, maximal beträgt er 18 % und minimal 1 %. |
Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorhergehenden Jahren selbst bewohnt haben, fallen keine Steuern an. Bei der Veräußerung eines vermieteten Objekts wird hingegen die Spekulationssteuer fällig, wenn es kürzer als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. |
| Komplexität |
Ein Hausverkauf auf Rentenbasis ist eine komplexe Verkaufsform. Zudem handelt es sich bei der Leibrente aktuell noch um ein Nischenprodukt auf dem deutschen Markt. Es fehlen Standardverträge. |
Ein „normaler“ Immobilienverkauf ist gängige Praxis. Mit einem erfahrenen Makler an Ihrer Seite können Sie den Großteil des Aufwands und der Verantwortung abgeben. |
| Inflationsausgleich | Um die schleichende Entwertung der Währung, die sogenannte „Inflation“, über den langen Zeitraum der Rentenzahlungen auszugleichen, können Sie eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ in den Verkaufsvertrag mit aufnehmen. Dadurch verpflichten Sie den Käufer, die Höhe der Rentenzahlungen an die Inflationsrate anzupassen. |
Da es sich bei einem normalen Verkauf um eine einmalige Geldzahlung handelt, spielt die schleichende Geldentwertung hier keine Rolle. |
| Wohnungswechsel | Möchten Sie trotz der Möglichkeit eines lebenslangen Wohnrechts lieber umziehen, erübrigt sich damit die Miete, die der Käufer von Ihren Rentenzahlungen abzieht und Ihre Zusatzrente erhöht sich. | Die hohe Einmalzahlung ermöglicht Ihnen den Kauf einer anderen, vergleichbaren Immobilie, ohne abhängig von einem Darlehen der Bank zu sein. |
| Liquidität |
Eine Leibrente verschafft Ihnen eine langfristige Liquidität. Sie sind bis zu Ihrem Lebensende finanziell abgesichert. |
Sie erhalten auf einen Schlag eine große Geldsumme. Investieren Sie diese in neues Eigentum, ist Ihr Geld allerdings erneut festgelegt. Auch können Sie sich theoretisch selbstständig Raten auszahlen. |
4. Vor- & Nachteile der Immobilienrente für Verkäufer und Käufer
Wer sein Haus verrenten möchte, sollte sich im Vorfeld genau informieren, wie sinnvoll dieses Vorhaben für seine persönliche Situation ist. Es gibt nämlich diverse Vor- und Nachteile zu beachten.
Vorteile Immobilienverrentung
- Regelmäßige Rentenzahlungen zusätzlich zur gesetzlichen Rente
- Lebenslanges Wohnrecht in der vertrauten Umgebung
- Lebenspartner können ebenfalls Rentenzahlungen erhalten, wenn Verkäufer verstirbt
Nachteile Immobilienrente
- Risikoabschlag und Wohnrecht mindern den Verkaufspreis der Immobilie
- Der Markt der Käufer ist grundsätzlich begrenzt, da die Immobilienverrentung aufgrund ihrer Komplexität keine gängige Praxis ist
Es sollten aber nicht nur Verkäufer, sondern auch Käufer von Leibrenten-Immobilien die Vor- und Nachteile kennen. So müssen sie zum einen akzeptieren, dass sie die Immobilie nicht sofort selbst nutzen können und auch nicht wissen, wann das der Fall sein wird. Hinzu kommt das Risiko, dass der ehemalige Eigentümer ein höheres Alter als das statistisch ermittelte Durchschnittsalter erreicht und der Käufer in diesem Fall einen finanziellen Verlust hinnehmen muss.
Vorteilhaft ist jedoch, dass der Käufer bei dieser Variante des Immobilienerwerbs kein Eigenkapital benötigt (sofern keine Einmalzahlung vereinbart wurde) und lediglich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen muss. So kann der Kauf einer Leibrenten-Immobilie für diejenigen eine Option darstellen, die noch nicht genug Kapital für einen Immobilienkauf angespart haben.
5. Welche Möglichkeiten der Immobilienverrentung gibt es?
Die Verrentung von Immobilien ist ein komplexes Unterfangen. Ebenso vielschichtig sind die unterschiedlichen Arten der Immobilienverrentung, die es gibt. Gemein haben alle Varianten, dass sie sich an ältere Immobilieneigentümer richten, die ihre Immobilie zu Geld zu machen möchten, um ihre Rente aufzustocken, aber zugleich unbedingt in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben wollen.
Nießbrauch
Beim Nießbrauch handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einer Immobilie nach dem Verkauf: Der ehemalige Eigentümer darf im Haus wohnen bleiben oder die Mieteinnahmen einziehen, sofern es sich um ein vermietetes Objekt handelt.
Wohnrecht
Ähnlich wie der Nießbrauch, umschreibt das Wohnrecht ein Nutzungsrecht an einer verkauften Immobilie. Es beschränkt sich allerdings auf das Recht, darin selbst wohnen zu bleiben. Eventuelle Mieteinnahmen sind ausgenommen.
Leibrente
Die Leibrente ist im Grunde nur eine andere Bezeichnung für die Immobilienrente: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug wiederkehrende Rentenzahlungen. Wie sich die Höhe dieser Zahlungen ermitteln lässt, erfahren Sie auf unserer Seite Leibrente berechnen. Über ein Wohnrecht ist zudem gesichert, dass der Verkäufer bis zu seinem Tod im Haus wohnen bleiben kann. Möglich ist auch, einen festen Zeitpunkt für das Ende der Rentenzahlungen bzw. des Wohnrechts vertraglich festzulegen.
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer weiterhin rechtmäßiger Besitzer seiner Immobilie und darf darin wohnen bleiben. Er beleiht sie jedoch und erhält im Gegenzug eine regelmäßige Geldzahlung.
immoverkauf24 Hinweis
Darüber hinaus gibt es noch weitere Arten der Immobilienrente, bei denen Sie Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben können. Ein Beispiel ist der Teilverkauf, bei dem nur ein Anteil an einem Haus verkauft wird und der andere im Besitz des bisherigen Eigentümers bleibt. Dieser kann über ein Nießbrauchrecht auch dort wohnen bleiben, muss für die Nutzung allerdings ein Entgelt an den Käufer des Hausanteils zahlen. Der Rückmietverkauf ist eine weitere Option. Hierbei verkauft der Eigentümer seine Immobilie und mietet sie dann vom Käufer zurück.
6. Wie sicher ist die Verrentung von Immobilien?
Um sicherzustellen, dass die Verrentung Ihrer Immobilie langfristig funktioniert, ist ein Punkt unerlässlich: Der Käufer muss solvent und vertrauenswürdig sein. Nur so kann eine Zahlungsunfähigkeit vermieden werden, die Sie selbst in größte Schwierigkeiten bringt. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf handelt es sich bei der Immobilienrente um eine langfristige Beziehung, die der ehemalige Eigentümer mit dem neuen Eigentümer eingeht. Schließlich sollen die Rentenzahlungen bis ans Lebensende bzw. bis zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt fließen.
Als Verkäufer haben Sie folgende Möglichkeiten, um auf Nummer sicher zu gehen:
- Die Zahlung der Immobilienrente sowie das lebenslange Wohnrecht sollten in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (festgelegt in § 1105 BGB) eingetragen sein.
- Eine Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird, kann verhindern, dass die Immobilie an einen neuen Eigentümer weiterverkauft oder durch eine Hypothek belastet wird.
- Der Vertrag, den Sie mit dem neuen Eigentümer schließen, sollte von einem erfahrenen Juristen geprüft bzw. erstellt werden. Wichtig ist vor allem, dass die Zahlungsmodalitäten und die jeweiligen Zuständigkeiten klar definiert sind.
immoverkauf24 Tipp
Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist sicherer, wenn Sie das Geschäft mit einem vertrauenswürdigen und am Markt etablierten Unternehmen abschließen als mit einer Privatperson. Hier ist das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit deutlich geringer.
7. Fazit: Ist die Immobilienrente sinnvoll?
Eine eindeutige Antwort auf die Frage, wann die Immobilienverrentung sinnvoll ist, ist nicht möglich. Den Ausschlag geben immer die jeweiligen persönlichen Umstände. Gerade für viele ältere Immobilieneigentümer ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis aber oftmals ohne Alternative, da ihr Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu bleiben, alle anderen Überlegungen überwiegt. Insofern sind viele Nachteile dieses Modells für sie nebensächlich.
Legen Sie hingegen wenig Wert darauf, dauerhaft in Ihrem Haus wohnen zu bleiben und möchten vielleicht sogar den Wohnort wechseln, um sich dort eine neue Immobilie zu leisten, ergibt eine Immobilienrente wenig Sinn. In diesem Fall sollten Sie sich für einen Immobilienverkauf mit einer hohen Einmalzahlung entscheiden. Dieser ermöglicht Ihnen den Kauf eines neuen Hauses, ohne abhängig von einem Bankkredit zu sein.
Immobilienrente: Individuelle Beratung und Berechnung
Eine umfassende Beratung zu den unterschiedlichen Möglichkeiten der Immobilienrente und den Wegen der Umsetzung ist auf jeden Fall unverzichtbar. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihr Vorhaben auch langfristig zu einem Erfolg wird.
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