Hausverkauf im Alter: Gründe, Besonderheiten & Alternativen

Wenn Immobilienbesitzer das Rentenalter erreichen, kommen sie irgendwann nicht mehr um die Frage herum, was mit der Immobilie im Alter passieren soll. Haus verkaufen oder behalten – was ist die bessere Entscheidung? Wir erklären, was Sie im jeweiligen Fall beachten sollten und welche weiteren Möglichkeiten es gibt.

Darüber hinaus gilt es noch weitere Aspekte speziell beim Hausverkauf im Alter zu beachten:

• Klären Sie im Vorfeld, ob das Haus Sanierungsstau aufweist.
  Viele ältere Eigenheimbesitzer haben zwar in jüngeren Jahren regelmäßig in ihre Immobilie investiert und sie in einem guten Zustand gehalten. Mit zunehmendem Alter und dem Eintreten beispielsweise von Krankheiten hat ihr Einsatz aber nachgelassen, auch, weil die Instandhaltungskosten schnell die finanziellen Möglichkeiten aus der Rente übersteigen. Folge ist häufig, dass größere Modernisierungen längere Zeit nicht mehr stattgefunden haben. Als Immobilienbesitzer sollten Sie deshalb für sich die Frage beantworten, wie es um Ihr Haus bestellt ist – und wenn theoretisch Arbeiten anstehen, ob Sie diese vor einem Verkauf ausführen sollten oder nicht. Entsprechend wirkt sich das auf den möglichen Verkaufspreis aus.
  
  
• Wird eine Vollmacht zum Hausverkauf benötigt?
  Diese Frage stellt sich, wenn der Verkäufer krank oder pflegebedürftig ist und er den Verkauf nicht mehr selbst in die Hand nehmen kann. Mit Hilfe einer Verkaufsvollmacht kann er dann einen Dritten beauftragen, für ihn den Verkauf auszuführen. Wichtig dabei: Die Vollmacht zum Hausverkauf muss rechtzeitig vor einer möglichen Geschäftsunfähigkeit erstellt werden. Bevollmächtigte können beispielsweise Familienmitglieder oder andere vertrauenswürdige Personen sein sowie Immobilienmakler, die dann ohne die Anwesenheit der Eigentümer den Termin beim Notar wahrnehmen.

• Haus verkaufen im Alter: Was spricht dafür?

Einer der häufigsten Gründe, weshalb sich ältere Immobilienbesitzer für den Verkauf ihres Hauses entscheiden, ist die Größe der Immobilie. Es fällt ihnen schwer, zwei Stockwerke instand zu halten und einen großen Garten zu pflegen. Vom Verkaufserlös erwerben einige dann eine kleinere Wohnung oder entscheiden sich zu mieten und das Geld entweder an die Kinder zu vererben oder sich selbst etwas zu gönnen, etwa eine Weltreise.
Auch wenn einer der Ehepartner stirbt und die Kinder weiter weg in ihren eigenen Immobilien wohnen oder der Immobilienbesitzer in ein Pflegeheim muss, ist der Verkauf häufig unausweichlich. Weitere Argumente pro Verkauf sind unter Punkt 1 zu finden.

• Haus behalten: Was sind die Argumente?

In erster Linie sind es emotionale Gründe, die dafür sorgen, dass sich ältere Eigentümer nicht von ihrem Haus trennen können. Sie hängen am Haus und verfahren nach dem Motto „Einen alten Baum verpflanzt man nicht“.
Auch wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist und bei einem vorzeitigen Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss, stellt das für einige Immobilienbesitzer ein gewichtiges Argument gegen den Verkauf dar. Sofern ein altersgerechter Umbau z. B. mithilfe der KfW möglich ist, spricht aber in der Regel nichts dagegen, dass ältere Eigentümer so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umgebung bleiben. Mehr dazu erfahren Sie auf unseren separaten Seiten zum Thema Wohnen im Alter.

• Teilverkauf: Beim Teilverkauf veräußert der bisherige Eigentümer, wie der Name schon sagt, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Teil davon an einen gewerblichen Anbieter. Zugleich behält er alle Rechte und Pflichten, als wäre er noch Alleineigentümer und verfügt über ein Nießbrauchrecht, das notariell beurkundet wird. Im Gegenzug für die Nutzung des verbliebenen Immobilienteils entrichtet er ein monatliches Entgelt oder eine Gebühr an den Käufer der anderen Hälfte. Der Teilverkauf stellt für viele ältere Eigentümer eine Art Kompromiss dar, wenn sie die Frage „Haus behalten oder verkaufen?“ nicht eindeutig beantworten können. Viele Anbieter knüpfen den Teilverkauf auch an ein Mindestalter, sodass er nur für Über-60-Jährige infrage kommt.

• Leibrente: Bei der Leibrente wird das Haus ebenfalls mit Wohnrecht verkauft, und zwar meist an einen gewerblichen Anbieter, der den Kaufpreis in Form einer regelmäßigen Rente auszahlt. Auch Privatpersonen können Käufer sein. Die bisherigen Eigentümer sind von allen Pflichten bezüglich der Immobilie entbunden. Das heißt, sie müssen auch keine Renovierungs- und Instandhaltungskosten tragen. Das Modell „Leibrente“ kommt im Regelfall für Eigentümer infrage, die keine Erben haben und sich dagegen entscheiden, ihr Haus im Alter zu verkaufen, aber dennoch finanziell von der Immobilie profitieren möchten.

• Rückmietverkauf: Beim Rückmietverkauf wird die Immobilie verkauft und vom Verkäufer zurück gemietet. Zwischen Verkäufer und Käufer werden also gleichzeitig ein Kaufvertrag und ein Mietvertrag geschlossen. Durch ein Wohnrecht im Kaufvertrag und ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag kann der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen. Für Instandhaltungsmaßnahmen kommt zukünftig der neue Eigentümer auf.

• Umkehrhypothek: Die Umkehrhypothek ist mit der Leibrente vergleichbar, jedoch wird die Immobilie hierbei nicht verkauft, sondern von einer Bank oder Versicherung beliehen. Der Eigentümer erhält im Gegenzug ein Wohnrecht und eine monatliche Rente. Möglich ist auch eine Einmalzahlung. Erst, wenn der Eigentümer stirbt, steht der Hausverkauf an.

• Vermietung: Eigentümer, die auf keinen Fall ihr Haus im Alter verkaufen möchten, aber mit der Unterhaltung überfordert sind oder zusätzliche Einnahmen erzielen möchten, können sich auch für die Vermietung entscheiden. Dazu sollten sie aber noch fit genug sein, um die vertraglichen Angelegenheiten oder weitere Dinge wie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu regeln. Möglich ist beispielsweise, nur einen Teil des Hauses zu vermieten, etwa eine Einliegerwohnung oder das obere Stockwerk, wenn ein entsprechender Umbau stattgefunden hat.