Hausverkauf Kosten: Mit diesen Kosten können Sie rechnen

Ein neuer Job, eine andere Stadt, oder sind die Kinder ausgezogen? Manchmal ist es auch einfach Zeit für etwas Neues. Gründe, das eigene Haus zu verkaufen, gibt es jedenfalls viele. Bevor die Verkaufssumme allerdings auf Ihr Konto fließt, müssen Sie selbst einige Kosten stemmen. Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Kosten bei einem Hausverkauf für den Verkäufer entstehen, welche Kosten der Käufer übernehmen muss und wie hoch diese ausfallen. Mit diesem Wissen können Sie Ihre Ausgaben vor Beginn des Verkaufsprozesses realistisch kalkulieren und werden von keinen Kosten überrascht.

Nicht nur auf Käufer kommt beim Verkauf Ihrer Immobilie eine finanzielle Belastung zu. Auch Sie als Verkäufer müssen mit Kosten rechnen. Wenn Sie hier vorab gut kalkulieren, vermeiden Sie unschöne Überraschungen. Die Kosten für Verkäufer hängen von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel:

• vom Zustand des Objekts
• von der Belastung (etwa durch Hypotheken)
• vom Zeitpunkt des Verkaufs
• von der Lage des Objekts

Einige Kosten fallen allein der Verkäuferseite, andere wiederum lediglich der Käuferseite zu. Zudem gibt es Positionen, die sich Käufer und Verkäufer teilen. So wird die Maklerprovision beispielsweise meist geteilt. Beim Hausverkauf liegen Notarkosten dafür allerdings beim Käufer. Individuelle Absprachen zwischen den Parteien sind dabei natürlich immer möglich.

Ein Hausverkauf bringt Geld ein – doch müssen Sie als Verkäufer finanziell in Vorleistung gehen. Ob mit oder ohne Makler: Hier ein Überblick, was dabei auf Sie zukommt.

• Maklerprovision
• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Altlastenkataster
• Steuern
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Renovierungskosten
• Kosten für Sachverständigen/Gutachter
• Kosten für Werbung und Marketing

Ein Makler stellt Ihnen nach erfolgreicher Vermittlung ein Honorar in Rechnung. Die Höhe dieser Maklerprovision – auch als „Maklercourtage“ bezeichnet – ist gesetzlich nicht festgelegt, Sie können diese frei verhandeln. Wie hoch Ihr Makler die Courtage ansetzt, hängt von der Summe ab, zu der dieser Ihr Haus verkauft. Zur Orientierung: Üblicherweise beträgt die Courtage zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Kosten für Makler beim Hausverkauf müssen Sie jedoch nicht allein tragen. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision am 23. Dezember 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision üblicherweise zu gleichen Teilen auf. Diese Art der Provisionsaufteilung bezeichnet man auch als „unechtes Bestellerprinzip“ (§ 656d BGB).

Letzten Endes entscheiden Sie selbst, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht. Immobilienmakler kosten zwar Provision, bringen jedoch Käufer und Verkäufer zusammen, organisieren den Prozess, kümmern sich um Dokumente und berücksichtigen zudem vertragliche und rechtliche Aspekte.

Energieausweis

Der Energieausweis belegt den energetischen Zustand Ihres Hauses, also wie viel Heizenergie und Strom Ihr Objekt im Unterhalt verbraucht. Ein Energieausweis kostet etwa 50 bis 500 Euro. Wie hoch die Kosten beim Hausverkauf tatsächlich sind, hängt davon ob, ob Sie einen Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis benötigen. Während ein Bedarfsausweis zwischen 50 und 80 Euro kostet, müssen Sie bei einem Verbrauchsausweis mit 400 und 500 Euro rechnen.

Der Grundbuchauszug ist die Kopie eines Abschnitts aus dem Grundbuch Ihres Objektes, in dem die aktuellen Eigentumsverhältnisse vermerkt sind. Es handelt sich also um die offizielle Dokumentation über die Eigentumsverhältnisse und rechtlichen Bedingungen eines Grundstücks.

Daneben geht aus dem Auszug hervor, ob auf der Immobilie Lasten wie Hypotheken oder Grundschulden liegen und ob Dritte Rechte wie Nießbrauchrecht, Wohnrecht und Vorkaufsrecht genießen. Für die Bestellung eines Grundbuchauszuges beim zuständigen Amtsgericht müssen Sie mindestens zehn Euro einplanen.

Übrigens: Sie können auch die Löschung aus dem Grundbuch beantragen. Diese Löschung ist die Bescheinigung des Kreditgebers, dass Sie das Darlehen komplett zurückerstattet haben. Oft erhalten Sie Ihnen eine solche Bescheinigung beziehungsweise Löschbewilligung vom Kreditgeber auch ohne Aufforderung. Die Löschung aus dem Grundbuch ist nach vollständiger Tilgung des Kredits zwar nicht zwingend notwendig – allerdings bietet sie sich an, weil viele Käufer eine unbelastete Immobilie bevorzugen.

Altlastenkataster

Als „Altlasten“ bezeichnet man umweltschädliche Verunreinigungen des Bodens, beispielsweise durch giftige Stoffe. Die Altlastenauskunft ist ein amtliches Register, das belegt, ob Ihr Grundstück belastet ist oder nicht. Falls der Boden Altlasten aufweist, legt die Auskunft zudem fest, inwiefern das Grundstück bebaut werden darf. Für den Verwaltungsaufwand, der bei Aushändigung eines Altlastenkatasters entsteht, erhebt die zuständige Behörde zwischen 0 und 50 Euro Gebühren.

Liegt ein Verdachtsfall auf Altlasten vor, müssen Sie ein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben. Sofern ein Austausch des Bodens und die Entsorgung des Altmaterials nötig wird, kostet Sie das pro Quadratmeter 100 bis 300 Euro. Diese Kosten steigen, wenn der Boden chemisch behandelt worden ist.

Steuern

Bei einem Hausverkauf kommen verschiedene Steuerforderungen vom Finanzamt auf Sie zu. Dazu gehören die Einkommenssteuer, die Spekulationssteuer sowie die Erbschaftssteuer. 

• Einkommenssteuer: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut § 23 EStG generell steuerpflichtig. Den Gewinn bei einem Hausverkauf müssen Sie also bei Ihrer Einkommensteuererklärung mit angeben.
• Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer betrifft Sie nur dann, wenn zwischen dem Kauf Ihrer Immobilie und deren Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.
• Erbschaftssteuer: Eine Erbschaftssteuer wird fällig, wenn Sie das Verkaufsobjekt geerbt haben und der Gewinn, den Sie bei dessen Verkauf erzielen, Ihren individuellen steuerlichen Freibetrag überschreitet. 

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihr Haus über eine Bank finanzieren und den laufenden Kredit bei Verkauf frühzeitig ablösen, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Damit gleicht das betreffende Kreditinstitut die finanziellen Ausfälle aus, die ihm durch eine vorzeitige Auflösung des zinsgebundenen Darlehens entstehen. Ihre genauen Kosten hängen ab von der Entwicklung des Zinsniveaus seit dem Vertragsabschluss. 
 

Wie hoch der Preis ausfällt, den potenzielle Käufer zu zahlen bereit sind, hängt auch von dem Zustand Ihres Hauses ab. Wenn Sie Ihren Garten pflegen oder kleinere Renovierungsmaßnahmen wie Malerarbeiten planen, müssen Sie diese Kosten in Ihr Budget einkalkulieren. Doch aufgepasst: Investieren Sie nicht zu viel in die Renovierung Ihres Verkaufsobjektes. Neubesitzer möchten in der Regel ihr Haus nach eigenen Vorstellungen gestalten.

Die Frage lautet daher: Lohnt sich eine Renovierung überhaupt? In einigen Fällen schon, denn insbesondere Arbeiten wie ein neuer Anstrich, kleinere Schönheitsreparaturen oder die Gartenpflege können von Vorteil sein, da sie Ihre Immobilie attraktiver machen – und damit womöglich sogar den Kaufpreis anheben.

Kosten für Sachverständigen oder Gutachter

Wenn Sie Ihren Hausverkauf privat abwickeln möchten, müssen Sie zu Beginn des Verkaufsprozesses einen realistischen Preis festlegen, zu dem Sie Ihr Objekt anbieten. Dazu sollten Sie die Hilfe eines Sachverständigen in Anspruch nehmen. Dieser stellt im Rahmen einer Immobilienbewertung den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest. 
 
Gleichzeitig können Gutachter und Sachverständige bei der Bewertung mögliche Sachmängel an Ihrer Immobilie feststellen. Auch Erbschafts- und Scheidungsimmobilien lassen sich so recht exakt bewerten. Die Kosten für ein Gutachten sind nicht gesetzlich festgelegt, üblicherweise betragen sie bis zu 1,5 Prozent des Immobilienpreises. 

Sofern Sie den Vermarktungsprozess Ihres Hauses eigenständig in die Wege leiten, müssen Sie Ausgaben für Werbung und Marketing einplanen, um potenzielle Käufer zu erreichen. Wie hoch die Kosten für ein Inserat in einem der gängigen Immobilienportale ausfallen, hängt von dem Wert Ihres Objektes sowie dem Anzeigentyp ab, den Sie wählen (Internet, Zeitungsanzeige, andere Plattformen). Um die genauen Kosten zu ermitteln, fragen Sie vorher beim jeweiligen Betreiber oder beim Zeitungsverlag nach. 

Bei einem Hausverkauf müssen Sie als Verkäufer nicht alle anfallenden Kosten tragen. An einigen davon muss sich auch der Käufer beteiligen oder diese sogar vollständig übernehmen. Die Maklerprovision wird wie erwähnt meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer eine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Höhe des Kaufpreises und dem zuständigen Bundesland ab. Je nach Bundesland fallen Grunderwerbskosten zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an. 

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für den abschließenden Notartermin, bei dem der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wird, muss in der Regel der Käufer zahlen. Dieser darf im Gegenzug jedoch auch den Notar aussuchen. Auch die Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch gehen zulasten des Käufers. Als Verkäufer tragen Sie hingegen die Kosten für die Löschung der ggf. vorhandenen Grundschuld im Grundbuch. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Notar- und Grundbuchkosten. 

Kosten für Sachverständigen

Auch Käufer können selbstverständlich ein Gutachten in Auftrag geben, gerade bei älteren Immobilien ist das sinnvoll. Immobiliengutachter schätzen genau ein, in welchem Zustand das Haus ist und welchen Preis dieser Zustand und die Lage der Immobilie rechtfertigen. Oft bietet sich ein Kurzgutachten an, bei dem ein Bausachverständiger die Immobilie zu einem Pauschalpreis besichtigt. In dem Fall wird das Gutachten zumeist nicht verschriftlicht. 

Modernisierungskosten

Hinsichtlich der energetischen Effizienz müssen Käufer mit anfallenden Modernisierungskosten rechnen. Laut des Gebäudeenergiegesetzes sind Eigentümer in der Pflicht, den Sanierungen in einem Zeitraum von zwei Jahren nachzukommen. Mit einem Sanierungsrechner können Sie Kosten und Wertsteigerung ganz einfach berechnen.  

In Hamburg würden bei einem Hausverkauf folgende Kosten anfallen, wenn ein Verkaufspreis von 400.000 Euro zugrunde liegt.

Der Verkauf einer Immobilie ist aufwendig – für Verkäufer und Käufer. Viele Immobilienbesitzer wissen nicht, dass sie als Verkäufer ebenfalls mit einer Reihe an Kosten rechnen müssen. Einige finanzielle Belastungen wie Maklerprovisionen teilen sich die beiden Parteien – andere Posten wie Gutachter, Vermarktungskosten oder die Preise für Renovierungen vor dem Verkauf müssen Verkäufer allein übernehmen. 
 
Um sich einen Überblick zu verschaffen, ist es ratsam, dass Sie sich vor dem Beginn des Verkaufsprozesses eine möglichst lückenlose Übersicht über die zu erwartenden Kosten beim Hausverkauf verschaffen, um so exakt wie möglich kalkulieren zu können. Auf diese Weise schützen Sie sich außerdem vor unliebsamen und kostspieligen Überraschungen.