Grundstückspreise: Aktuelle Quadratmeterpreise in Deutschland

Wer 2021/2022 einen Grundstückskauf getätigt hat, musste Rekordpreise für Bauland zahlen. 2023 könnten die Preise für Grunstücke stagnieren. Einen Überblick über die Entwicklung der Grundstückspreise in den Bundesländern und den größten Städten sowie über die Kosten beim Grundstückskauf finden Sie hier.

Noch nie waren die Grundstückspreise in Deutschland so teuer wie im Jahr 2020: Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) lag der Quadratmeterpreis für Grundstücke (baureifes Land) durchschnittlich bei 199 Euro. Im Jahr 2010 hatte der durchschnittliche Grundstückspreis noch bei 130 Euro gelegen.

Quelle: DESTATIS, © immoverkauf24

Weil der durchschnittliche Grundstückspreis pro qm jedoch durch Schwankungen bei der Anzahl der verkauften Grundstücke und Ausreißer-Preise die Preisentwicklung ungenau wiedergeben kann, gibt es den Destatis-Preisindex für Bauland. Dieser gibt den Preisentwicklung um schwankende Werte weitgehend bereinigt wieder.

Preisindex für Bauland: Grundstückspreisentwicklung

• 2020 stieg der Preisindex für Bauland um acht Prozent auf rund 158 Punkte.
• Seit 2010 stiegen die Grundstückpreise in Deutschland im Schnitt um rund 58 Prozent.
• Für 2021 ist eine ähnliche Preissteigerung wie 2020 zu erwarten, bisher gibt es eine Tendenz zu einem etwas geringerem Preisanstieg.

Quelle: DESTATIS, © immoverkauf24

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Die Preise für unbebaute Grundstücke in deutschen Großstädten sind in den letzten Jahren aufgrund des Bevölkerungswachstums und gleichzeitigen Wohnraummangels extrem gestiegen. In den Zentren gibt es nahezu kein Bauland mehr und die Grundstückspreise klettern auch in Randgebieten und dem weiteren Umland der Großstädte in ungeahnte Höhen. Zudem sind auch Mittelstädte vom Preisanstieg betroffen.

Hier Grundstückspreise pro qm für Ihre Region

Es gilt die Regel: Je größer die Stadt, desto höher die Grundstückspreise – das zeigt die Preisstatistik von Destatis nach Gemeindegröße: Rund 1.128 Euro pro Quadratmeter kosten Grundstücke in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern (ohne Metropolen). In den nächstgrößten Mittelstädten (200K -500K) kostet der Quadratmeter Grundstück 461 Euro. Bei Städten mit 100.000 bis 200.000 Einwohner liegen die Grundstückskosten bei rund 411 Euro.

Die stärkste Preissteigerung haben jedoch Städte mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern erlebt: Um deutliche 25 Prozent zogen die Preise hier innerhalb eines Jahres an. Zu Städten dieser Kategorie zählen etwa Bonn, Bochum, Bielefeld, Freiburg, Augsburg, Kiel, Mainz, Osnabrück, Rostock, Halle oder Saarbrücken.  

Eine gängige Methode, um den Grundstückpreis zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Sind die dafür notwendigen Preise vergleichbarer Grundstücke nicht vorhanden, ziehen Gutachter häufig den Bodenrichtwert heran, der von den Gutachterausschüssen auf Basis gesammelter Kaufpreise ermittelt wird.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird das zu bewertende Grundstück mit ähnlichen Grundstücken verglichen. Ein Immobilienmakler oder ein anderer Gutachter betrachtet dafür die Lage und Größe sowie Grundriss, Grundstücksausrichtung, Nutzungsmöglichkeiten sowie weitere Merkmale, die eine Vergleichbarkeit ermöglichen. Die jüngst für diese Grundstücke erzielten Verkaufspreise bilden die Basis für die Wertermittlung eines Grundstücks: Anhand der so ermittelten Quadratmeterpreise und der Größe des konkreten Grundstücks wird dessen Wert bestimmt. Mancherorts jedoch ein Problem: Bauland ist rar und häufig gibt es kaum genügend Preise von kürzlich verkauften vergleichbaren Grundstücken. 

Der Grundstückspreis kann auch über den Bodenrichtwert ermittelt werden. Dieser wird mindestens alle zwei Jahre vom örtlichen Gutachterausschuss berechnet. Grundlage sind die Verkäufe von Grundstücken ähnlicher Lage- und Größekategorien. Aus den dabei erzielten Quadratmeterpreisen werden Durchschnittswerte gebildet. Der Bodenrichtwert gibt also einen Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Bodenrichtwertzone wieder.

Ein Problem dieser Bewertungsmethode ist jedoch die Häufigkeit der Datenerhebung: Im ungünstigen Fall basieren die zur Grundstückspreisberechnung herangezogenen Bodenrichtwerte auf zwei Jahre alten Daten. Angesichts der rapide steigenden Immobilienpreise ist der Verkehrswert (Marktpreis) eines Grundstücks deshalb deutlich teurer als der Bodenrichtwert nahelegt. Auf den Markt kommt ein Grundstück deshalb häufig mit einem um 10-20 Prozent über dem Bodenrichtwert liegenden Preis.

Grundstückspreis mithilfe des Bodenrichtwerts berechnen

Der Grundstückspreis kann mithilfe des Bodenrichtwerts mit folgender Formel berechnet werden:

• Grundstückspreis = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße

Der Bodenrichtwert bietet eine Preisorientierung. Da sich jedes Grundstück hinsichtlich Bebaubarkeit, Lage, Schnitt und Bodenbeschaffenheit unterscheidet, nehmen Immobilienmakler oder andere Immobiliengutachter bei einer Immobilienbewertung eine Preisanpassungen unter Berücksichtigung der individuellen Parameter eins Grundstückes vor. Denn schon ein bestimmtes Merkmal kann den Grundstückspreis pro Quadratmeter deutlich erhöhen. Beispiel Bebaubarkeit: Wenn ein Bauträger auf einem Grundstück mehr Wohnfläche errichten kann, als auf einem ansonsten vergleichbaren Grundstück, wird der tatsächlich am Markt geforderte Grundstückspreis deutlich über dem Bodenrichtwert liegen. Ein regionaler Grundstücksmakler kann hier individuell beraten.

Die zuletzt von den Gutachterausschüssen bestimmten Bodenrichtwerte lassen sich für jedes Bundesland in den Geo-Informationssystemen BORIS einsehen: z.B. Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg, Bodenrichtwert Rheinland-Pfalz oder Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen. Es gibt auch ein Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, hier lassen sich viele, jedoch nicht alle Werte ablesen.

Maßgeblich für die Höhe der Grundstückspreise ist die Lage der Immobilie. Gerade in gefragten Lagen treffen viele Interessenten auf eine begrenzte Zahl von Angeboten und dadurch können höhere Grundstückspreise realisiert werden. Das gilt nicht nur für die gefragten Metropolen Hamburg, München, Frankfurt, Köln oder Berlin, sondern in den letzten Jahren auch zunehmend für das Umland von Großstädten und Mittelstädte. 

• Lage
  Eine gute Lage ist durch die direkte Nachbarschaft (Mikrolage), aber auch durch die Makrolage, also die Stadt oder Region bestimmt. Dabei spielen u.a. Anbindung ans Verkehrsnetz und die Infrastruktur eine Rolle.
• Größe der Gemeinde / Besiedlungsdichte
  Mit der Größe einer Gemeinde (Anzahl Bewohner) steigen auch die Preise stark an. In Kommunen mit 2.000 bis 5.000 Einwohnern zahlen Käufer im Schnitt 111 Euro pro Quadratmeter Grundstück. Liegt die Einwohnerzahl zwischen 20.000 und 50.000, liegen die Grundstückskosten bei 181 Euro pro Quadratmeter. Und in den 14 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern liegt der Quadratmeterpreis bei 1.213 Euro für Grundstücke.
• Bebaubarkeit
  Ob und inwieweit ein Grundstück gemäß dem öffentlichen und privaten Baurecht zum Bau nutzbar ist oder ob dies fraglich oder sogar unmöglich ist, bestimmt den Preis eines Grundstücks wesentlich. Eine Bebauung kann u.a. untersagt sein, wenn ein Grundstück in einem ansonsten unbebauten Gebiet liegt. Ein maßgeblicher Unterschied besteht zudem zischen den Preisen von Grundstücken mit geschlossener Bauweise und Gebieten mit offener Bauweise. Die geschlossene Bauweise ermöglicht Gebäude ohne Abstand (z. B. Reihenhäuser) zu errichten und damit vergleichsweise viel Wohnraum auf einem Grundstück zu schaffen. Mit 438,28 Euro liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei dieser Bauweise daher deutlich höher als bei Grundstücken mit offener Bauweise (rund 235) Euro pro Quadratmeter).
• Erschließungsgrad
  Vollerschlossene Grundstücke sind teurer als teilerschlossene Grundstücke. Eine Erschließung meint die Anbindung an das öffentliche Straßen-, Strom-, Wasser- und Abwassernetz.
• Größe und Schnitt des Grundstücks
  Ob der Schnitt des Grundstücks günstig für eine Bebauung ist oder ob es z.B. wegen einer geringen Breite ein kompliziertes Unterfangen ist, ist ebenfalls preisbestimmend.
• Bodenbeschaffenheit
  Muss der Boden für die Bebauung etwa noch von Schadstoffen gereinigt werden oder Bepflanzungen entfernt werden, mindert das den Preis.
  
  

Am einfachsten lässt sich der Grundstückswert bestimmen, indem man ähnliche Grundstücke ausfindig macht, die erst vor kurzem im eigenen Stadtteil bzw. der Nachbarschaft verkauft worden sind. Zu welchen Preisen wurden diese Grundstücke angeboten bzw. verkauft?

Wer ein Grundstück gefunden hat und dieses erwerben möchte, muss neben dem reinen Kaufpreis für das Bauland weitere Kosten einkalkulieren: darunter mögliche Erschließungs- und Herrichtungskosten sowie Maklerprovision und Kosten für den Notar.

Erschließungskosten

Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück etwa erst noch an die die Wasser- und Energieversorgung angebunden und dafür Leitungen und Kabel verlegt werden müssen. Gleiches gilt für Telefonanschluss und Internetanschluss. In manchen Fällen müssen sogar die Zufahrtswege erst noch angelegt werden, um das Grundstück an das Verkehrsnetz anzubinden. Den Erschließungsbeitrag haben die Grundstücksbesitzer an die jeweilige Gemeinde zu entrichten. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten müssen sie selbst tragen, den Restbetrag übernimmt die Gemeinde. Ist ein Grundstück noch weitgehend unerschlossen, kommen auf frischgebackene Grundstücksbesitzer schnell fünfstellige Beträge zuzüglich zum Kaufpreis zu.

Herrichtungskosten

Herrichtungskosten fallen für Grundstücke an, wenn der Boden erst noch für eine Bebauung bearbeitet werden muss: Z.B. wegen Altlastenbeseitigung, Asbestbeseitigung, Verunreinigung durch Öl oder wegen Rodung von Pflanzen und Wurzeln. Um die Kosten für die Herrichtung zu kalkulieren, gilt es sich von mindestens zwei Unternehmen Kostenvoranschläge anzufordern.

Maklerkosten und Notarkosten beim Grundstückskauf

Bei Grundstücksverkäufen gilt bisher noch die gleiche Maklerprovision wie bei anderen Immobilienverkäufen auch, abhängig von der jeweiligen Regelung im Bundesland. Ab dem 23. Dezember 2020 tritt die bundesweite Neuregelung der Maklerprovision beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien in Kraft: Dann müssen Käufer nur noch maximal 50 Prozent der Maklercourtage tragen, die andere Hälfte zahlt der Verkäufer. ABER: Die Teilung der Maklerprovision gilt nicht für Grundstückskäufe.

Für gewöhnlich zahlt  der Käufer die Notarkosten und Grundbuchkosten beim Grundstücksverkauf. Gebühren fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für weitere Vorgänge an, die vor Eintragung des Käufers in das Grundbuch erledigt werden müssen: z.B. die Löschung der Grundschulden des Verkäufers oder die Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten. Einen Überblick bietet der Notarkostenrechner und Grundbuchkostenrechner.

Grunderwerbsteuer

Beim Immobilienkauf fällt für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. Bei der Kalkulation aller Nebenkosten hilft ein Kaufnebenkostenrechner. 

Vor allem in den Metropolregionen steigen die Grundstückspreise auch 2021 deutlich und werden 2022 weiter steigen. Bauland ist eine begrenzte und knappe Ressource, die sich durch die weiterhin starke Nachfrage kräftig verteuern wird. So stark, dass die Regierung meint, Grundstückspekulationen Einhalt gebieten zu müssen. Im Rahmen der Grundsteuer-Reform können Gemeinden deshalb künftig die Grundsteuer C nutzen, um für unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das verteuert die Spekulation und schafft Anreize, um auf Bauland auch tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Ein weiterer Faktor sind die voraussichtlich weiterhin niedrigen Bauzinsen, die für günstige Kreditbedingungen sorgen und Immobilientransaktionen erleichtern. Zudem gelten Immobilien, auch solche, die auf Bauland noch zu errichten sind, als rentable Geldanlage. Gerade in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, München oder Stuttgart sind daher auch in den kommenden Jahren weiter steigende Grundstückspreise zu erwarten. In anderen Teilen Deutschlands, besonders im Osten, aber auch in ländlichen Regionen z.B. in Niedersachsen und dem Saarland, steigen die Preise kaum oder fallen sogar leicht.

Für einige Regionen prognostizieren Experten ab 2024 fallende Immobilienpreise, Besonders für C- und D-Städte. Da Bauland aber auch hier eine knappe Ressource ist, werden die Grundstückspreise auch bei leicht fallenden Immobilienpreisen voraussichtlich auf Jahre weiter steigen, jedoch voraussichtlich moderater als in den letzten Jahren.