Zweitwohnsitz: Alles zu Anmeldung, Steuer und GEZ bei der Zweitwohnung

Wenn der Weg zur Arbeit fürs tägliche Pendeln zu weit ist, entscheiden sich viele für eine Zweitwohnung. Auch Städter, die sich nach Ruhe sehnen, legen sich oftmals einen Zweitwohnsitz auf dem Lande in Form eines Wochenend- oder Ferienhauses zu. Hier erfahren Sie, wie sich Erstwohnsitz und Zweitwohnsitz unterscheiden, was hinsichtlich der Meldepflicht zu beachten ist und welche Regelungen zur Zweitwohnsitzsteuer es gibt.

Wer mehrere Wohnungen bewohnt, etwa aus beruflichen oder privaten Gründen, muss dies auch bei der zuständigen Meldebehörde angeben – so die Regel. Für Erstwohnsitz und Zweitwohnsitz besteht in Deutschland Meldepflicht. Grundlage ist das Bundesmeldegesetz (BMG). Dabei stellt sich allerdings die Frage, was genau der Unterschied zwischen Erstwohnsitz und Zweitwohnsitz ist.

Erstwohnsitz

Laut BMG ist der Erstwohnsitz der Ort, an dem sich der Bewohner überwiegend aufhält. Für Ehepartner ist das also die Wohnung, die von der Familie vorwiegend benutzt wird und sich der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen befindet (§ 22 BMG, Abs. 1 und 3).

Zweitwohnsitz

Die Definition einer Zweitwohnung lässt sich entsprechend der Definition der Erstwohnung ableiten: Es ist die Wohnung, die der Bewohner nicht schwerpunktmäßig nutzt. Der Gesetzgeber bezieht die Definition des Zweitwohnsitzes auf die Tatsache, dass ein Bewohner mit mehreren Wohnungen eine davon zwangsläufig als Hauptwohnsitz nutzt (§ 21 BMG, Abs. 1). „Nebenwohnung ist jede weitere Wohnung des Einwohners im Inland“, heißt es in Abs. 3 weiter.

Klassische Beispiele:

• Nebenwohnung von Berufspendlern am Arbeitsort
• Zweitwohnsitz von Studenten am Universitätsstandort oder von Auszubildenden am Ausbildungsort
• Zweitwohnung von Rentnern in der Nähe der Kinder
• Nebenwohnung zur Erholung auf dem Land, an der Küste oder in den Bergen

Da es deutschlandweit unterschiedliche Regelungen zur Einstufung einer Wohnung als Zweitwohnsitz gibt, sollten Sie sich unbedingt bei der zuständigen Meldebehörde über das geltende Recht Ihrer Stadt oder Gemeinde informieren. An manchen Orten kann es laut Melderecht möglich sein, dass alles, was zum Schlafen oder Wohnen dient, als Wohnung gilt – und dann auch plötzlich ein Gartenhäuschen oder der dauerhaft genutzte Wohnwagen auf dem Campingplatz als Zweitwohnung zählt. Das ist insofern von Belang, als in vielen Gemeinden eine nicht unerhebliche Zweitwohnsitzsteuer (siehe Punkt 3) fällig wird, die Sie selbstverständlich entrichten müssen.

In Deutschland gilt eine Meldepflicht für Zweitwohnsitze ebenso wie für den Erstwohnsitz. Das heißt, wer eine Zweitwohnung bezieht, muss diese auch anmelden. Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen.

Wann muss man einen Zweitwohnsitz anmelden?

Die Anmeldung des Zweitwohnsitzes muss laut Meldegesetz wie bei der Erstwohnung 14 Tage nach Einzug erfolgen. Entscheidend ist dabei die Aufenthaltsdauer, denn wenn von vornherein feststeht, dass Sie nicht länger als sechs Monate in der Wohnung wohnen werden – etwa weil Sie nur ein Praktikum in der Stadt absolvieren – ist keine Anmeldung nötig. Wer nach Ablauf dieser sechs Monate aber immer noch nicht ausgezogen ist, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden (§27 BMG, Abs. 2). Generell keine Rolle spielt es bei der Meldepflicht, ob sich die Zweitwohnung in der gleichen Stadt wie die Erstwohnung befindet. Besteht die Konstruktion „Zweitwohnsitz bei Freund“ oder „Zweitwohnsitz bei Eltern“ ist auch dafür eine Anmeldung erforderlich, sofern der Aufenthalt auf Dauer angelegt ist und die Sechs-Monats-Frist überschritten wird.

Wo meldet man den Zweitwohnsitz an?

Die Anmeldung des Zweitwohnsitzes erfolgt bei den Meldebehörden der Städte und Gemeinden, in der die Zweitwohnung liegt. In der Regel handelt es sich dabei um die Bürgerbüros oder Einwohnermeldeämter. Die Adressen sind über die jeweiligen Internetseiten der Kommunen zu finden.

Wie meldet man die Zweitwohnung an?

Um eine Meldebescheinigung für den Zweitwohnsitz zu erhalten, ist wie beim Erstwohnsitz in der Regel das persönliche Erscheinen in der zuständigen Meldebehörde notwendig. Es gibt aber auch Orte, in denen die notwendigen Unterlagen zur Zweitwohnsitz-Anmeldung postalisch an die Ämter übersandt werden können. Ist das persönliche Erscheinen Pflicht, müssen in vielen Ämtern online separate Termine gebucht werden – informieren Sie sich deshalb unbedingt vorab, was in Ihrer jeweiligen Kommune gilt. Ist ein persönliches Erscheinen nicht möglich, kann man sich in den meisten Kommunen auch von einer anderen Person durch Ausstellen einer schriftlichen Vollmacht vertreten lassen. Der Vertreter muss seinen Personalausweis oder Reisepass vorzeigen.
 

Für die Anmeldung des Zweitwohnsitzes erforderlich sind folgende Unterlagen:

• Ausgefülltes Anmeldeformular inklusive Name und Anschrift des Wohnungsgebers bei Einzug in eine Mietwohnung. Dieses Formular gibt es entweder vor Ort oder per Download im Internet, sodass es im Vorfeld ausgefüllt und zum Termin mitgebracht werden kann.
• Personalausweis oder Reisepass aller anzumeldenden Personen. Ist bei Kindern kein Ausweisdokument vorhanden, muss die Geburtsurkunde mitgebracht werden. Bei Familien genügt es, wenn eine Person erscheint.
• Wohnungsgeberbestätigung, sofern Sie in eine Mietwohnung ziehen. Sind Sie Eigentümer, stellen Sie sich einfach selbst eine Bestätigung aus. Mehr zur Wohnungsgeberbestätigung, die seit dem Jahr 2015 bei einer Anmeldung Pflicht ist, und ein kostenfreies Download-PDF finden Sie auf unserer Extra-Seite zu diesem Thema.

Erfolgt der Zuzug von außerhalb der Stadt oder Gemeinde, sind außerdem folgende Dokumente mitzubringen:

• Heiratsurkunde bei Ehepaaren
• rechtskräftiges Scheidungsurteil bei Geschiedenen
• Sterbeurkunde bei Verwitweten

Die Kosten für die Anmeldung der Zweitwohnung variieren je nach Stadt oder Gemeinde. Vielerorts fallen keinerlei Gebühren an, während manche Ämter eine geringe Aufwandsgebühr erheben. In Hamburg sind das beispielsweise 12 Euro pro volljährige Person. Familien mit ausschließlich minderjährigen Kindern zahlen insgesamt 12 Euro.

Was passiert, wenn man den Zweitwohnsitz nicht anmeldet?

In Deutschland besteht eine grundsätzliche Meldepflicht auch für Zweitwohnsitze, egal ob der Zweitwohnsitz das Elternhaus oder eine eigene Wohnung ist. Wird es versäumt, sich fristgemäß um eine Meldebescheinigung für die Zweitwohnung zu kümmern, droht ein Bußgeld, das sich nach der Länge der Fristüberschreitung richtet und von jeder Stadt oder Gemeinde individuell festgelegt wird. In Einzelfällen kann dieses Bußgeld bis zu 1000 Euro betragen. Im Normalfall haben die Ämter aber Verständnis, wenn man sich selbst bei ihnen meldet und auf sein Versäumnis hinweist, etwa weil man die Anmeldung im Stress eines Umzugs schlicht vergessen hat. Wenn Sie mehr zum Thema Umzug und Umzugskosten wissen wollen, kann immoverkauf24 Ihnen weiterhelfen.

Wer eine Zweitwohnung hat, muss dafür in vielen Städten und Gemeinden in der Regel auch eine Zweitwohnsitzsteuer entrichten. Diese Steuer soll sozusagen als „Entschädigung“ für entgangene Einnahmen dienen, die Kommunen vom Bund in Form des Finanzausgleichs nur für Bürger erhalten, die mit Hauptwohnsitz bei ihnen gemeldet sind. Hintergrund ist, dass auch Bürger mit Zweitwohnsitz durchaus die kommunale Infrastruktur wie Schwimmbäder oder Bibliotheken nutzen und auf Dienste wie die Stadtreinigung zurückgreifen. Damit alle Bürger ihren Anteil an der Unterhaltung dieser Angebote leisten, treiben die Kommunen die Zweitwohnsitzsteuer ein.

Wer muss eine Zweitwohnungssteuer zahlen?

Man könnte denken, dass jeder, der eine Zweitwohnung bezieht, zwangsläufig Zweitwohnsitzsteuer entrichten muss. Doch dem ist nicht so. Nicht alle Städte und Gemeinden erheben diese Steuer, wenngleich sie insbesondere in den Großstädten und Urlaubsregionen die Regel ist. Informieren Sie sich deshalb, was an Ihrem Zweitwohnsitz gilt. Wird die Steuer erhoben, gilt es außerdem zu klären, ob die Wohnung überhaupt als Zweitwohnung eingestuft wird. Weitere Informationen dazu finden Sie unter Punkt 1. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Pendler, die beruflich eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt beziehen, die Steuer ebenso bezahlen müssen wie Studenten. Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser Regelung, die wir im folgenden Absatz näher erläutern.

Zweitwohnungssteuer Ausnahmen: Wer muss nicht zahlen?

Für bestimmte Konstellationen gilt eine Befreiung von der Zweitwohnungssteuer. Laut § 27 BMG ist das bei denjenigen Personen der Fall, die in Gemeinschaftseinkünfte oder in andere dienstlich bereitgestellte Wohnungen ziehen. Beispiele sind Personen, die Wehr- oder Bundesfreiwilligendienst leisten sowie Angehörige des öffentlichen Dienstes, die an Lehrgängen oder Weiterbildungen teilnehmen.

Nicht zahlen muss zudem jeder, der für insgesamt weniger als sechs Monate eine Zweitwohnung bezieht, etwa weil man für ein Praktikum in eine fremde Stadt gekommen ist. Dasselbe gilt für Bewohner von Pflegeheimen und für Personen, die im Gefängnis sitzen oder kurzzeitig ein Pensions- oder Hotelzimmer bezogen haben.

Bei Berufspendlern mit Zweitwohnung gibt es eine Sonderregelung, wenn sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Da in diesen Fällen vorausgesetzt wird, dass ihr Lebensmittelpunkt der Hauptwohnsitz ist, entfällt für sie die Zweitwohnsitzsteuer. 

Wie hoch fällt die Zweiwohnsitzsteuer aus?

Jede Kommune legt selbst fest, wie hoch die Zweitwohnsitzsteuer ausfällt. Durchschnittlich sind es zwischen 5 und 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Letztere dient als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer bei Mietwohnungen. Da die Zweitwohnsitzsteuer bei Eigentum ebenso anfällt, greifen die Städte und Gemeinden auf die ortsübliche Miete zurück, um in diesen Fällen die Zweitwohnsitzsteuer zu berechnen. 

Kann die Zweitwohnung von der Steuer abgesetzt werden?

In gewissen Fällen können Sie in Ihrer Steuererklärung die Zweitwohnsitz-Kosten als Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt eine sogenannte doppelte Haushaltsführung anerkennt.

Dafür müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Sie haben die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen bezogen.
• Die Zweitwohnung muss näher an der Arbeitsstätte liegen als die Hauptwohnung. Damit ist gemeint, dass die Entfernung weniger als die Hälfte der Entfernung zur Hauptwohnung betragen muss.
• Die Hauptwohnung stellt weiterhin Ihren Lebensmittelpunkt dar.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, lassen sich die Ausgaben für Umzug, Miete, Nebenkosten, Zweitwohnungssteuer, Rundfunkgebühren und Fahrtkosten für Heimfahrten in der Regel in der Steuererklärung geltend machen. Allerdings sind die absetzbaren Kosten auf höchstens 1000 Euro pro Monat bzw. 12.000 Euro pro Jahr begrenzt.

Zweitwohnungssteuer nicht gezahlt – was sind die Folgen?

Während bei der Anmeldung einer Zweitwohnung weitestgehend eine bundeseinheitliche Regelung besteht, entscheiden die Städte und Gemeinden bei der Zweitwohnungssteuer individuell. Informieren Sie sich deshalb, was an Ihrem Zweitwohnsitz gilt, denn wird eine Zweitwohnungssteuer erhoben, müssen Sie sie natürlich auch zahlen. Wer in den diesen Fällen den Zweitwohnsitz in der Steuererklärung nicht angibt, begeht Steuerhinterziehung. Dies ist eine Straftat und kann je nach Ausmaß mit einer Geldstrafe von bis zu 1000 Euro oder einer Haftstrafe von bis zu fünf Jahren geahndet werden. Um die Strafe zu umgehen, sollten Sie sich beim zuständigen Finanzamt selbst anzeigen. Gegebenenfalls müssen Sie die Zweitwohnsitzsteuer dann nur nachzahlen oder zusätzlich eine geringfügige Geldstrafe entrichten. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Steuerrecht hinzuziehen, der Sie umfassend berät. 

Die Kosten für einen Zweitwohnsitz können ganz schön ins Gewicht fallen – vor allem für diejenigen, die nicht die Kriterien der doppelten Haushaltsführung erfüllen und die Zweitwohnsitz-Kosten als Werbungskosten geltend machen können. Ein Beispiel zeigt, mit welchen Ausgaben zu rechnen ist:

Beträgt die Nettokaltmiete für die Zweitwohnung monatlich 300 Euro, also im Jahr 3600 Euro, fallen bei einem Zweitwohnsitz-Steuersatz von durchschnittlich 10 Prozent 360 Euro an Steuern an. Macht insgesamt fast 4000 Euro. Dazu kommen dann noch laufende Ausgaben für Heizung, Strom und Wasser, Autofahrten und Verpflegung. Um all diese Kosten nicht allein tragen zu müssen, sollten beispielsweise Arbeitnehmer unbedingt anstreben, eine doppelte Haushaltsführung beim Finanzamt geltend machen zu können.

Ob eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz gewertet wird oder nicht, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Wenn Sie die Wohnung als klassisches Wochenendhäuschen ausschließlich selbst bewohnen, wird sie als Zweitwohnsitz gewertet, den Sie anmelden und für den Sie Zweitwohnsitzsteuer zahlen müssen – je nachdem, ob diese in der Stadt oder Gemeinde erhoben wird oder nicht. Ist hingegen das Gegenteil der Fall und die Wohnung wird niemals von Ihnen selbst, sondern ausschließlich von Urlaubern genutzt, wird sie nicht als Zweitwohnung eingestuft und Sie müssen sie weder als solche anmelden noch Zweitwohnsitzsteuer entrichten. Das Objekt dient dann als Ihre Einnahmequelle, sodass Sie auch Werbungskosten wie Betriebs- oder Instandhaltungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.

Darüber hinaus ist auch eine Mischnutzung der Ferienwohnung möglich. Das heißt, die Ferienwohnung wird größtenteils vermietet und Sie nutzen sie nur gelegentlich selbst. In diesen Fällen haben viele Kommunen Regelungen getroffen, bei denen die Besitzer die Zweitwohnsitzsteuer nur anteilig leisten müssen.

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer für Ferienwohnungen beträgt wie bei regulären Mietwohnungen durchschnittlich 5 bis 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete und wir von den Kommunen eigenständig festgelegt. Der Wert kann variieren, je nachdem, wie hoch der Anteil der Selbstnutzung an der Ferienwohnung ist.

Wer bereits für seine Hauptwohnung GEZ-Gebühren entrichtet, für den fällt kein zusätzlicher Rundfunkbeitrag für die Zweitwohnung an. Auf diese Weise wird verhindert, dass Bürger doppelt Gebühren zahlen. Zu beachten ist allerdings, dass Sie sich selbst von der GEZ für Ihre Zweitwohnung befreien lassen müssen. Der entsprechende Antrag ist auf der Internetseite von ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice, www.rundfunkbeitrag.de, zu finden.

Folgende Unterlagen werden für die GEZ-Befreiung Ihres Zweitwohnsitzes benötigt:

• Meldebescheinigung für Zweitwohnsitz und
• Hauptwohnsitz, ggf. Zweitwohnungssteuerbescheid
• GEZ-Beitragsnummer

Für Ehepaare und eingetragene Lebenspartnerschaften gilt, dass der eine Partner einen Antrag auf Befreiung stellen kann, wenn der andere bereits den Beitrag für die gemeinsame Hauptwohnung entrichtet.

Bei vielen Zweitwohnungsbesitzern kommt irgendwann der Zeitpunkt, dass sie den Zweitwohnsitz nicht mehr benötigen – etwa wenn sie die weiter entfernte Arbeitsstelle aufgeben oder den Hauptwohnsitz an den Ort der Arbeitsstätte verlegen. Auch bei Ferienwohnungen kann es sein, dass man die Ferienwohnung verkaufen möchte, beispielsweise weil die Unterhaltung im Alter zu aufwändig geworden ist.

Bei einem Verkauf gilt es allerdings einige steuerrechtliche Dinge zu beachten. Insbesondere stellt sich die Frage, ob für den Zweitwohnsitz Spekulationssteuer anfällt. Hier herrschte in der Vergangenheit immer wieder Unklarheit. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahre 2017 (Az: IX R 37/16) hat zumindest für selbstgenutzte Immobilien deutlich gemacht, dass es unerheblich ist, ob es sich bei der Immobilie um den Erst- oder Zweitwohnsitz handelt. Wenn Häuser oder Wohnungen nämlich durchgehend selbstgenutzt wurden oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den zwei vorhergehenden Jahren, fällt auf den Gewinn aus dem Verkauf keine Spekulationssteuer an. Das heißt, das von der Familie genutzte Wochenendhäuschen an der Nordseeküsten kann ebenso steuerlich begünstigt verkauft werden wie die berufsbedingt bezogene Zweitwohnung in der anderen Stadt.

Anders verhält es sich mit der Spekulationssteuer bei einer Ferienwohnung, die vermietet wird. Möchten Sie die Ferienwohnung verkaufen und halten Sie nicht die Spekulationsfrist von zehn Jahren ein, muss der Gewinn aus dem Verkaufserlös versteuert werden. Die Spekulationssteuer umgehen können Sie nur, wenn Sie die zehn Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrags abwarten oder sich dazu entscheiden, die Ferienwohnung die kommenden 2,5 Jahre nur noch selbst zu nutzen und erst dann verkaufen.