Anschlussfinanzierung richtig planen und beste Konditionen finden

Üblicherweise brauchen Immobilienbesitzer mehrere Jahrzehnte bis der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist. Deshalb müssen sich Darlehensnehmer jeweils zum Ende der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmern. Es stehen dabei zwei entscheidende Fragen im Mittelpunkt: Wann sollte man die neuen Konditionen fixieren? Und zweitens sollte man bei seiner finanzierenden Bank bleiben oder wechseln?

Den wenigsten Immobilieneigentümern ist es vergönnt, ihren Baukredit während der ersten Zinsfestschreibungszeit komplett zurückzuzahlen. Das schafft nur, wer wenig Schulden aufnehmen musste oder sich die Zinsen gleich für 20 Jahre oder mehr festgeschrieben hat. Damit stellt sich zum Ende der Zinsbindung hin die Frage, wie das Darlehen danach fortgeführt werden soll.

Prolongation: Einfach, unkompliziert, aber im Vergleich nicht immer günstig

Der bequemste Weg zur Anschlussfinanzierung ist die Prolongation und funktioniert denkbar einfach: Wer nicht von sich aus aktiv wird, wird automatisch einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung von der finanzierenden Bank angeschrieben und erhält ein Angebot mit einem neuem Sollzins. Der Kreditnehmer kann einfach den neuen Darlehensvertrag unterschreiben und hat bereits die Anschlussfinanzierung – eine erneute Bonitätsprüfung findet nicht statt, die Immobilie muss ebenfalls nicht bewertet werden. Einen gravierenden Nachteil kann die Prolongation allerdings haben: Nicht immer bietet die bisher finanzierende Bank den besten Zins. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig ein Angebot der Bank einzuholen. So bleibt genug Zeit, dies mit den Konditionen anderer Anbieter zu vergleichen. Liegen andere Angebote unter dem Sollzins der Bank, lassen sich manche Banken durchaus auf eine Anpassung der Konditionen ein. Nachverhandeln kann sich also auszahlen.

Umschuldung: Aufwändiger, aber attraktivere Konditionen

Sollte bei einem Anbietervergleich für die Anschlussfinanzierung das Resultat lauten, dass eine andere Bank deutlich attraktivere Zinskonditionen bietet, könnte eine Umfinanzierung eine lohnende Alternative zur Prolongation sein. Die Banken übernehmen teilweise sogar die damit verbundenen Kosten für Notar und Grundbuchamt, denn eine Umschuldung geht mit der Übertragung der Grundschuld von der bisherigen an die neue Bank einher. Der Vorteil besteht darin, dass sich schon kleine Unterschiede beim Sollzins bei noch hoher Darlehenssumme schnell zu einer großen Ersparnis summieren. Zudem bietet die Umschuldung des Kredits den weiteren Vorteil, dass auch ein höherer Darlehensbetrag bei der neuen Bank aufgenommen werden kann. Dies kann nützlich sein, um beispielsweise einzelne Modernisierungsarbeiten zu finanzieren. Einen Nachteil hat die Umschuldung allerdings: Vor der Finanzierungszusage steht eine erneute Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers an und auch die Immobilie wird neu bewertet.

Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen bietet mehr Planungssicherheit

Sie können Ihre Anschlussfinanzierung auch über ein klassisches Forward-Darlehen ermöglichen. Der Vorteil: Man sichert sich bereits im Voraus den Sollzins, der nach Ablauf der Zinsbindung gelten soll – und zwar bis zu fünf Jahre vorab. Die Darlehenshöhe wird entsprechend der dann zu erwartenden Restschuld festgelegt. Wann der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen ist, kann nur schwer beantwortet werden, denn wie sich die Zinsen wirklich entwickeln, lässt sich nicht vorhersagen. Diese Variante der Anschlussfinanzierung eignet sich deshalb für alle, die das Risiko steigender Zinsen nach oben begrenzen wollen und schafft damit Planungssicherheit. Der Nachteil beim echten Forward-Darlehen ist, dass sich die Bank die vorzeitige Festlegung des künftigen Sollzinssatzes bezahlen lässt und verlangt durchschnittlich einen Zinsaufschlag von 0,02% pro Monat.

Es besteht auch noch die Möglichkeit mit der Bank ein „unechtes“ Forward-Darlehen abzuschließen. Hierbei handelt es sich letztlich um ein ganz normales Darlehen, bei dem aber die bereitstellungszinsfreie Zeit ausgenutzt wird, die je nach Anbieter bei bis zu zwölf Monaten liegt. Ein Zuschlag auf den aktuellen Zins ist daher nicht fällig. Die Zinsbindung beginnt sofort mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags. Kreditnehmer sollten hier darauf achten mit den neuen Zinskonditionen einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren, um die noch höhere Restschuldsumme auszugleichen. Zudem kann mit der Bank verhandelt werden die nächste Zinsfestschreibungszeit um die „verlorene“ Vorlaufzeit zu verlängern.

Fazit und Tipp zur optimalen Anschlussfinanzierung

Egal für welche Variante der Anschlussfinanzierung man sich entscheidet, so sind Kreditnehmer immer besser beraten, einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die bestehende Finanzierung im Blick zu haben, um einen günstigen Zeitpunkt mit niedrigen Zinsen nicht zu verpassen. Fangen Sie ruhig drei Jahre vor Ablauf an, sich mit dem Thema zu befassen und auch einmal einen Konditionenvergleich durchzuführen.

Tipp: Behalten Sie bei der Anschlussfinanzierung die bisherige Darlehensrate bei. Die Zinsen sind heute deutlich niedriger als vor fünf bis zehn Jahren. Wer etwa 2007 ein Darlehen zu 5 Prozent mit 1 Prozent Tilgung abgeschlossen hat, kann mit der gleichen Rate heute - bei einem Zinssatz von 1,3 Prozent - den Tilgungssatz auf 4,7 Prozent heraufsetzen und ist deutlich schneller schuldenfrei.