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Immobilienverkauf durch Verwandte: Per Generalvollmacht, Vorsorgevollmacht oder durch Betreuer?
Wenn ältere Menschen ihre Immobilie verkaufen wollen oder die Umstände dies erfordern, werden häufig Verwandte oder Vertraute für sie tätig. Doch inwieweit reicht dafür eine General- oder Vorsorgevollmacht aus und wann muss ein Betreuer gesetzlich bestimmt werden? Michael Klatt, Rechts- und Fachanwalt für Sozialrecht, Familienrecht und Medizinrecht, klärt auf.
Mit einfacher Vollmacht können Vertreter Aufgaben erledigen, die vor der notariellen Unterschrift liegen
immoverkauf24: Eigentümer möchten ihre Immobilie verkaufen, die dafür nötigen Aufgaben aber an einen Vertrauten abgeben. Reicht dann eine vorliegende Generalvollmacht oder Betreuungsvollmacht für den Hausverkauf aus?
Michael Klatt: Grundsätzlich können viele Angelegenheiten durch eine Generalvollmacht oder eine Vorsorgevollmacht, die vom Vollmachtgeber erstellt, aber nicht notariell beglaubigt wurde, geregelt werden. Eine Vermögenssorge, also die Berechtigung zur Verwaltung des Vermögens einer Person durch eine andere, ist in der Regel darin enthalten. Ein so bestimmter Vertreter kann mit einer solchen Vollmacht also alle Aufgaben erledigen, die vor der notariellen Beurkundung des Hausverkaufs liegen: Er kann etwa Makler und Notar beauftragen oder auch Banktermine wahrnehmen. Die notarielle Beurkundung müssen Eigentümer jedoch selbst unterschreiben.
Oder ein Vertreter verfügt über eine Vollmacht, die notariell beglaubigt oder beurkundet wurde. Mit Hilfe einer beglaubigten Vollmacht kann ein Verwandter oder ein anderer Vertreter auch den Notartermin im Zuge eins Hausverkaufs wahrnehmen. Das kann eine Generalvollmacht sein, eine Vorsorgevollmacht oder auch eine Verkaufsvollmacht. Der Kaufvertrag ist dann durch die Unterschrift des Vertreters sofort gültig.
Mit einer beglaubigten Vollmacht können Vertreter den Immobilien-Kaufvertrag unterschreiben
immoverkauf24: Wie ist die Situation, wenn Eigentümer aus gesundheitlichen Gründen die notarielle Beurkundung des Hausverkaufs nicht mehr selbst wahrnehmen können?
Michael Klatt: Wenn die Eigentümer selbst nicht mehr geschäftsfähig sind, dann Bedarf der Immobilienverkauf der gerichtlichen Bestellung eines Betreuers. Nur ein Betreuer kann eine Unterschrift anstelle der Eigentümer unter die notarielle Beurkundung der Grundstücksübertragung setzten.
immoverkauf24: Ab wann gilt eine Person als nicht mehr geschäftsfähig?
Michael Klatt: Als geschäftsunfähig gilt jemand, der die Bedeutung und Tragweite von Käufen, Verkäufen und Verträgen nicht mehr einschätzen kann. Wenn also etwa ein dementer Eigentümer nicht mehr übersieht, dass er sein Eigentum weggibt und überträgt und eine Ausgleichssumme dafür erhält. Zwar kann die Person im alltäglichen Leben noch wirksam sogenannte Bagatellgeschäfte abschließen: Dazu gehören etwa kleinere Einkäufe von Lebensmitteln, Zeitschriften oder Ähnliches. Alle anderen Geschäftsabschlüsse sind unwirksam.
Immoverkauf24: Mit einer Betreuungsverfügung können die Verfasser für solche Fälle bestimmen, wen sie sich im Falle einer Geschäftsunfähigkeit als Betreuer wünschen.
Michael Klatt: Genau. Das soll einer gerichtlichen Entscheidung vorgreifen. In der Betreuungsverfügung bestimmt der Verfasser eine bestimmte Person, die die Betreuung und übernehmen soll. Wenn dann ein Betreuungsgericht tatsächlich anordnet, dass jemand eines Betreuers bedarf – etwa wegen einer schweren Demenz – dann gilt es für das Gericht zunächst diese Person zu berücksichtigen.
Ein Notar muss auch prüfen, ob der Verkauf tatsächlich Wille des betagten Verkäufers ist und ob er die Folgen absehen kann
immoverkauf24: Ein Beispiel aus Ihrer Praxis: Eine ältere, pflegebedürftige Eigentümerin plant den Immobilienverkauf, weil die Pflege zuhause nicht mehr möglich und der Umzug ins Pflegeheim deshalb notwendig ist. Wie ist dann der Ablauf?
Michael Klatt: In der Regel sind in solchen Fällen die Familienangehörigen involviert: Dann sitzt etwa die Tochter der Eigentümerin vor mir und erklärt, dass sie den Hausverkauf für ihre Mutter einleiten will – mit einer Vollmacht ist dies möglich. Dann kann ich den Notar beauftragen, der den Grundstücksübertragungsvertrag vorbereitet. Und dann gilt es herauszufinden: Ist die ältere Eigentümerin selbst noch in der Lage, den Vertrag zu unterzeichnen? Es liegt auch in der Verantwortung des Notars zu erkennen: Ist der Verkauf tatsächlich Wille des Verkäufers und kann er die Folgen absehen? Denn es soll ja kein Geschäft zu Lasten des Eigentümers geschehen.
Eine Einstufung als nicht geschäftsfähig darf jedoch nicht voreilig stattfinden. Wenn ein älterer Mensch nicht mehr alle Details des Verkaufsvertrages versteht, wie übrigens jüngere Menschen auch häufig nicht, dann ist das noch lange kein Grund für eine solche Einstufung. Es kommt darauf an, dass Verkäuferin oder Verkäufer sich darüber klar sind, dass sie verkaufen wollen, dass sie einen bestimmten Verkaufspreis für ihr Eigentum erhalten und sie diesen Preis als angemessen bewerten können.
immoverkauf24: Und wenn deutlich wird, dass die Eigentümerin nicht mehr alle Folgen des Verkaufs absehen kann und nicht mehr voll geschäftsfähig ist?
Die Zustimmung eines Betreuungsgerichts kann auch nachträglich eingeholt werden
Michael Klatt: Dann zieht man die Betreuungsverfügung heran, in der z.B. die Tochter als Betreuerin genannt wird. Bei einer Grundstücksübertragung können die Betreuer den Vertrag wie gesagt in Vertretung unterschreiben, wenn die Genehmigung des Betreuungsgerichts vorliegt. Die kann übrigens auch nachträglich eingeholt werden: In einem solche Fall nimmt der Notar bei der Vertragsunterzeichnung auf, dass der Vertrag „schwebend unwirksam“ ist und noch der Zustimmung des Betreuungsgerichts Bedarf. Das Gericht prüft dann, ob ein angemessener Preis ermittelt wurde und ob eine entsprechende Immobilienbewertung vom Makler vorliegt. Ist das der Fall, gibt das Gericht die Zustimmung und erst dann ist der Grundstückübertragungsvertrag wirksam.
immoverkauf24: Und wenn keine Betreuungsverfügung vorliegt oder die in der Verfügung bestimmte Person nicht geeignet ist?
Michael Klatt: Dann bestimmt das Gericht einen Betreuer. Ein sogenannter Ergänzungsbetreuer ist oft notwendig, wenn das in der Betreuungsverfügung vorgesehene Kind in einen Konflikt geraten könnte, wenn es die Stellvertretung des Elternteils übernimmt. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Erbteil des Kindes betroffen ist oder wenn es zur Zahlung von Elternunterhalt herangezogen werden könnte. Dann besteht die Gefahr, dass das Kind nicht im Interesse des Elternteils, sondern im eigenen Interesse entscheidet. Ein Ergänzungsbetreuer nimmt dann für diesen einen konkreten Fall, etwa den Hausverkauf, in dem das Kind als Interessensvertreter nicht geeignet ist, diese Rolle stattdessen wahr. Das Kind bleibt ansonsten grundsätzlich der Betreuer in allen anderen Belangen.
Auch Menschen mit beginnender Demenz können über einen Immobilienverkauf entscheiden
immoverkauf24: Was sind in der Praxis häufig Fallstricke bei einem Immobilienverkauf durch einen Vertreter?
Michael Klatt: Oftmals ist eine große Schwierigkeit zu klären, ob der ältere Mensch noch in der Lage ist, seinen Willen zu erklären oder nicht. Gerade bei einer beginnenden Demenz gibt es gute Tage und schlechte Tage. In solchen Fällen gilt es abzuwägen, den Menschen zu betrachten und sorgsam zu entscheiden. Grundsätzlich ist es nämlich so, dass auch bei einer beginnenden Demenz Menschen noch sicher und im Bewusstsein der Folgen entscheiden können: „Ja, ich will das Haus verkaufen, weil ich das Geld für den Platz im Pflegeheim benötige.“
immoverkauf24: Gibt es typische Konflikte bei Immobilienverkäufen innerhalb der Familie?
Michael Klatt: Ja. Wenn ältere Eigentümer an Verwandte verkaufen, haben die häufig ein Interesse daran, das Objekt möglichst günstig zu erwerben und drängen auf einen niedrigen Verkaufspreis. In solchen Fällen müssen wir ein Wertgutachten einholen, damit die Eigentümer, die eine angemessene Preisgestaltung ggf. selbst nicht mehr gänzlich überschauen können, nicht übervorteilt werden.
Bei Verkäufen innerhalb der Familie ist der Verkaufspreis ein typischer Streitpunk
Unstimmigkeiten gibt es auch häufig beim Verkauf von Immobilien, die mit einen Wohnrecht belegt sind. Häufig haben die Eigentümer in „guten Zeiten" die Immobilie an ihre Kinder übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht gesichert. Sie müssen dann aber doch irgendwann ins Pflegeheim umziehen. Wenn dann die Kinder das freigewordene Haus verkaufen wollen, müssen sie dieses Wohnrecht der Eltern kapitalisieren. Man könnte auch sagen: Sie müssen den Eltern das nun nicht mehr wahrgenommene Wohnrecht auszahlen. Dann haben die beteiligten Parteien häufig sehr unterschiedliche Meinungen darüber, wie hoch dieses Wohnrecht zu bewerten ist. Die Kinder wollen es möglichst niedrig taxieren, damit sich der Verkaufserlös nur wenig reduziert. Die Betroffenen selbst oder auch das Sozialamt, das zunächst für einen Teil der Pflegeheimkosten aufgekommen ist, sehen den Wert sehr viel höher. Um die Interessen der Eigentümer zu wahren und den Streit zu schlichten, bedarf es dann auch hier eines Wertgutachtens zur Ermittlung des Wohnwerts.
immoverkauf24: Haben Sie einen Rat, was Immobilieneigentümer und Verwandte tun können, um später Streitigkeiten um die Übertragung des Hauses zu vermeiden?
Michael Klatt: Die Familie sollte sich frühzeitig darüber austauschen, was es für Pläne mit der Immobilie gibt. Daran mangelt es häufig und das führt dann ziemlich sicher zu Konflikten. Eltern sollten sich also mit allen Kindern zusammensetzen und darüber reden, was sie in ihren Generalvollmachten, Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen bestimmen wollen. Aber: Häufig legen die Eltern darin fest, dass ihre Kinder die Entscheidungen gemeinsam treffen sollen. Jedoch erschwert das die Entscheidungsfindung massiv: Dann entzweien sich die Kinder am Bett ihrer schwerkranken Mutter über die Frage, ob deren Bein jetzt amputiert werden soll oder nicht. Und darum ist es häufig sinnvoller, die Bevollmächtigung für bestimmte Aufgaben auf die Kinder aufzuteilen. Auch wenn das zu Lebzeiten vielleicht zu Verstimmungen führt, stellt es letztendlich doch für alle Beteiligten eine große Erleichterung dar.