Ausblick 2018: Was Immobilienkäufer und -besitzer wissen müssen

Zum Jahreswechsel stehen in der Regel diverse gesetzliche Neuerungen in den verschiedensten Bereichen an. Auch auf Immobilieneigentümer und solche, die es werden wollen, kommen 2018 zahlreiche Änderungen zu. Zudem stehen Kaufinteressenten und Eigentümer nicht nur vor der Frage, wie sich die Immobilienpreise im kommenden Jahr entwickeln. Auch der Trend bei den Bauzinsen ist für sie wichtig, wenn es darum geht, eine Anschlussfinanzierung festzuzurren. Ein weiteres wichtiges Thema für Mieter und Immobilieneigentümer: Wohin tendieren die Strompreise? Wird Heizen teurer oder nicht?

Die wichtigsten Neuerungen und Prognosen im Überblick:

Bauzinsen: Leichter Aufwärtstrend

Nach Einschätzung von Experten ist ein rascher Anstieg der Bauzinsen 2018 eher unwahrscheinlich, erwartet wird vielmehr, dass sie auch weiterhin auf einem niedrigen Niveau liegen, das aktuell (Stand 19. Dezember 2017) bei rund 1,3 Prozent für 10 Jahre Zinsfestschreibung liegt. Die Zeiten absoluter Niedrigstzinsen mit einer Null vor dem Komma für zehn Jahre Zinsbindung wie noch Mitte 2016 dürften allerdings vorbei sein. Vor diesem Hintergrund haben Immobilieninteressenten und – besitzer gute Chancen, sich 2018 mit einem Baukredit oder einer Umfinanzierung im Rahmen der Anschlussfinanzierung gute Zinskonditionen zu sichern und die Schulden über einen höheren Tilgungssatz zügig abzutragen. Auch ein Forward-Darlehen kann angesichts der derzeit nach wie vor attraktiven Zinskonditionen lohnend sein, denn der Trend geht Marktteilnehmern zufolge eher auf- als abwärts.

Immobilienpreise: Keine Trendumkehr in Sicht

Mit einem deutlichen Anstieg der Bauzinsen ist Experten zufolge eher nicht zu rechnen, was die bundesweite Nachfrage nach Wohnimmobilien auch 2018 befeuern dürfte. Auch der Bevölkerungsanstieg in den Ballungszentren aufgrund verstärkter Zuwanderung wird Prognosen zufolge anhalten und die Nachfrage nach Wohnraum in den begehrten Regionen und Metropolen weiter anfachen. Zudem gehen Experten davon aus, dass die wirtschaftsstarken Ballungsräume ihr Wachstum weiter fortsetzen, was den Zuzug weiter forciert. Auch die zuletzt leicht rückläufige Zahl der Baugenehmigungen spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage. Hinzu kommt: Deutsche Wohnimmobilien werden nach Angaben der Gutachterausschüsse zunehmend auch von ausländischen Investoren gekauft, was sich in gefragten Regionen ebenfalls in weiter steigenden Preisen niederschlagen dürfte. Die Gefahr einer Immobilienblase sehen Experten allenfalls in einzelnen Teilmärkten mit besonders hohen Preissteigerungen. Es ist allerdings nicht auszuschließen, dass die Preise nicht mehr im bisherigen Umfang steigen und die Zuwachsraten zurückgehen.

Strompreise: Kostenanstieg möglich

Nach Einschätzung von Marktexperten könnten die Strompreise 2018 zulegen – obwohl die staatlichen Ökostromumlagen sinken. Nach Angaben der Verbraucherzentralen geben viele Versorger diese Entlastung allerdings nicht an die Kunden weiter. Es ist daher empfehlenswert, einen Strompreisvergleich durchzuführen und einen Anbieterwechsel in Betracht zu ziehen.

Heizkosten:

Seit 2013 sind die Heizkosten angesichts der Preisentwicklung an den Rohstoffmärkten vergleichsweise niedrig. So sind die Preise für Heizöl seit 2013 bis 2016 kontinuierlich gesunken, für 2017 erwartet der Deutsche Mieterbund, der jährlich gemeinsam mit der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft CO2-Online den Heizspiegel erstellt, einen Anstieg für das Abrechnungsjahr 2017 um zehn Prozent, bei Fernwärme und Gas hingegen einen moderaten Anstieg um jeweils rund zwei Prozent.

Bauvertragsrecht: Verbraucher-Bauvertrag bringt Vorteile für Bauherren

Eine wichtige Neuerung tritt 2018 für alle Häuslebauer in Kraft: Das Bauvertragsrecht sieht diverse für sie vorteilhafte Änderungen vor. Der neu geschaffene Vertragstypus „Verbraucher-Bauvertrag“ beinhaltet unter anderem ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsabschluss sowie klare Regelungen für die Abschlagszahlungen und die Auflage an die Baufirmen, den Bauherren wichtige Nachweise und Pläne auszuhändigen. Auch muss der Fertigstellungstermin verbindlich genannt werden, zudem hat der Bauherr Anspruch auf die Aushändigung der Planungsunterlagen.

BAFA-Fördermittel: Antrag vor Auftragsvergabe erforderlich

Eigenheimbesitzer, die Fördermittel für das Heizen mit erneuerbaren Energien erhalten wollen, müssen diese ab dem 1. Januar 2018 vor Auftragsvertrag an einen Handwerksbetrieb beantragen. Nach der Inbetriebnahme ist der Verwendungsnachweis sowie die Rechnung vorzulegen, dann wird der Zuschuss ausgezahlt. Wer bereits 2017 den Einbau einer förderfähigen Heizungsanlage in Auftrag gegeben hat und diese vor dem Jahreswechsel in Betrieb genommen hat, kann den Förderantrag innerhalb von neun Monaten nach Inbetriebnahme nachreichen. Erfolgt die Inbetriebnahme erst 2018, muss diese bis zum 30. September 2018 erfolgen. Diese Frist gilt auch für die Antragstellung.

Mietpreisbremse: Wird sie vom Bundesverfassungsgericht gekippt?

Die bereits vor ihrer Einführung im Juni 2015 umstrittene Mietpreisbremse kommt vor das Bundesverfassungsgericht – und könnte kippen. Den Ausschlag dafür, dass nun das höchste Gericht über das Gesetz urteilen muss, gab ein Beschluss des Berliner Landgerichts. Er beinhaltet, dass das Bundesverfassungsgericht darüber entscheiden soll, ob die Rechtsvorschrift gegen das Grundgesetz verstößt. Das Landgericht hatte darüber zu urteilen, ob eine Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstößt, die Vermieterin hält diese für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Das Landgericht Berlin hatte diese Meinung bereits im September 2017 bei einem ähnlich gelagerten Rechtsstreit um die Mietpreisbremse vertreten.

Grunderwerbsteuer: Werden Freibeträge eingeführt?

Die Grunderwerbsteuer ist für die politischen Parteien ein wichtiges Thema, da sie mittlerweile in fast allen Bundesländern so hoch ist, dass sie insbesondere für einkommensschwächere Haushalte ein Hemmnis für den Immobilienkauf darstellt. Die Regierungskoalition in Nordrhein-Westfalen hat darum eine Bundesratsinitiative für die Einführung eines Freibetrags beim Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum gestartet, da ein Bundesland allein dies nicht beschließen kann. Vorgesehen ist im bevölkerungsreichsten Bundesland ein Freibetrag von 250.000 Euro pro Person für junge Familien, Kinder sollen zusätzlich berücksichtigt werden. Inwieweit die Bundesratsinitiative Erfolg haben wird, hängt auch von der künftigen Regierung ab. Zumindest haben sowohl die CDU als auch FDP und SPD Freibeträge in unterschiedlicher Höhe.

Kaminöfen: Neue Grenzwerte

Ab 2018 droht Kaminöfen das Aus, die vor dem 1. Januar 1985 zugelassen wurden. Wer sie nicht entsprechend der geltenden Emissionsvorgaben nachrüstet, umbaut oder stilllegt, riskiert dann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Eigentümer sollten daher das Baujahr des Kamins prüfen. Ist dies unbekannt, kann der Schornsteinfeger damit beauftragt werden, die Emissionswerte zu ermitteln. Für die Baujahre 1985 bis 1994 gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2020, für Geräte mit Baujahr 1995 bis 2010 läuft sie bis zum 31. Dezember 2024. Nicht betroffen sind historische Kamine, Öfen und Herde, die vor 1950 gebaut wurden. Sie dürfen auch weiterhin betrieben werden.

Hochwasserschutzgesetz

Ab 5. Januar 2018 gilt das Hochwasserschutzgesetz II, das für Besitzer von Wohnhäusern in Hochwasserschutzgebieten relevant ist. Es sieht vor, dass neu installierte oder erneuerte Öltanks besser vor Hochwasser geschützt werden müssen. Hierfür ist der dafür vorgesehene Raum gegen eindringendes Wasser zu schützen, außerdem muss der Tank so fest verankert sein, dass Wasser ihn nicht aus den Halterungen löst. Tanks, die bis zu diesem Stichtag in ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten installiert werden, gilt eine Übergangsfrist bis Januar 2023, in überschwemmungsgefährdeten Gebieten endet sie 2033.