Eigenbedarfskündigung: 15 Punkte-Check & Musterkündigung

1. Die gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung - Das sagt das Mietrecht

In § 573 des BGB ist festgehalten, dass ein Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Hierauf basiert die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter darf die Kündigung wegen Eigenbedarf nur durchsetzen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

2. Wer kann von der Kündigung wegen Eigenbedarf Gebrauch machen, für wen kann sie eingesetzt werden?

Der Vermieter darf seinen Eigenbedarf nur einfordern, wenn er die ganze Mietwohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen. In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde über die Berechtigung von Eigenbedarfskündigungen entschieden. Die bisherige Rechtssprechung hat folgende Ergebnisse für Familienangehörige hervorgebracht:

Bei Haushaltsangehörigen handelt es sich um alle Personen, die schon länger dem Haushalt des Vermieters zugeordnet sind und hier voraussichtlich auf Dauer bleiben. Zum Beispiel Haushaltspersonal, Pflegepersonal, Lebenspartner und deren Kinder

4. Ausnahmefall Zweifamilienhaus – Mit dem Mieter unter einem Dach

Wohnt der Vermieter mit seinem Mieter unter einem Dach in einem Haus mit zwei Wohneinheiten, so kann er vom Kündigungsrecht nach § 573a Abs.1 S.1 BGB Gebrauch machen. Er muss kein berechtigtes Interesse, also auch keinen Eigenbedarf, nachweisen. Die gleiche Möglichkeit haben Vermieter, deren Mieter mit ihnen in einer Wohnung wohnen, zum Beispiel ein möbliertes Zimmer mieten.

5. Wann kommt eine Eigenbedarfskündigung nicht infrage?

Neben den unter 3. genannten nicht anerkannten Begründungen für Eigenbedarfskündigungen gibt es weitere Fälle, in denen es nicht möglich ist, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

• Juristische Personen als Vermieter können keinen Eigenbedarf anmelden
• Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, kann keine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen
• Steht ein Kündigungsverzicht des Vermieters im Mietvertrag, so kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden
• Handelt es sich um neu begründetes Wohneigentum, werden also Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, so hat der Vermieter eine Sperrfrist von drei Jahren, in der er nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf
• Sonderfall: Entfällt der Grund für den Eigenbedarf nach Kündigung und der Mieter ist noch nicht ausgezogen, so muss der Vermieter ihn darüber informieren und der Mieter kann bleiben.

6. Eigenbedarfskündigung Muster - So kann Ihr Kündigungsschreiben aussehen

Beachten Sie beim Einsatz des Musters, dass Sie die Begründungen vollständig eintragen. Der Kündigungssachverhalt sowie der Name der Person, für den die Wohnung genutzt werden soll, müssen im Kündigungsschreiben enthalten sein. Außerdem sollten Sie bei der Kündigungsfrist den korrekten Auszugstermin eintragen. Mehr über die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf erfahren Sie unter Punkt 8.

An dieser Stelle finden Sie kostenlose Download-Dokumente (Word- und PDF-Datei) zur Kündigung Ihres Mieters, wegen Eigenbedarf.

7. Wie zeitnah muss der Eigenbedarf des Vermieters bestehen?

Auch wenn der Eigenbedarf tatsächlich erst nach dem spätesten, fristgerechten Auszugstermin des Mieters besteht und die Wohnung nicht unmittelbar benötigt wird, kann die Kündigung wirksam sein. Hierzu muss sehr wahrscheinlich sein, dass der Bedarfsfall eintritt und mit einiger Sicherheit muss der Bedarf in naher Zukunft bestehen.

8. Mietkündigung wegen Eigenbedarf - Die Kündigungsfristen

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, deren Kündigungsfristen gesetzlich geregelt sind. § 573c beinhaltet die Fristen einer ordentlichen Kündigung:

"Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."

D.h. die Mietdauer des Mieters entscheidet über die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf:

• 0 – 5 Jahre: 3 Monate
• 5 – 8 Jahre: 6 Monate
• ab 8 Jahren: 9 Monate

10. Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung – Welche Strafen drohen Vermietern?

Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um dem Mieter zu kündigen, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Er kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten vom Vermieter rückerstattet werden. Hierzu zählen Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten etc.

Je nach Situation hat der Mieter bei einer vorsätzlich falschen Eigenbedarfskündigung unterschiedliche Möglichkeiten:

• Der Mieter erfährt von der Vortäuschung des Eigenbedarfs noch während er in der Wohnung lebt. Er darf dort wohnen bleiben und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

• Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Ist die Wohnung noch frei, kann er auf Wunsch wieder dort einziehen und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

• Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Die Wohnung ist bereits verkauft oder weiter vermietet. Der Mieter kann Schadenersatz für alle ihm entstandenen Kosten verlangen.

13. Wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung bei mehreren Vermietern?

Es ist nicht erforderlich, dass jeder der Vermieter einen Eigenbedarf hat. Es reicht aus, wenn bei einem der Vermieter berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung besteht. Das Kündigungsschreiben muss jedoch von allen Vermietern unterschrieben werden.

14. Vermieter mit mehreren Wohnungen – Das müssen Sie beachten

Als Vermieter mehrerer Wohnungen, der eines der Mietobjekte im Rahmen des Eigenbedarfs nutzen möchte, müssen einige Zusatzaspekte berücksichtigt werden. Ist zum Beispiel eine weitere nicht vermietete Wohnung im Bestand, die ähnlich zur Eigennutzung geeignet ist wie eine vermietete, muss diese der vermieteten Wohnung vorgezogen werden. Das gilt, auch wenn bei einer geeigneten Wohnung der Auszug des Mieters bevorsteht.

Stehen dem Vermieter mehrere vermietete Wohnungen für eine Eigenbedarfskündigung zur Auswahl, so kann er frei wählen, welchem Mieter er wegen Eigenbedarf kündigt. Haben Sie eine freie Alternativwohnung für den Mieter, so müssen Sie ihm diese als Ersatz anbieten.

15. Auflösungsvertrag – Eine sinnvolle Alternative zur Eigenbedarfskündigung?

Sind Sie als Vermieter an einem Auszug des Mieters interessiert und sich unsicher, ob Ihre Eigenbedarfskündigung anerkannt wird, so sollten Sie sich zunächst mit einem Experten darüber unterhalten, ob Sie das Risiko eingehen sollten. Ein Experte kann ein Immobilienmakler oder ein Fachanwalt für Mietrecht sein. Ist absehbar, dass Ihre Kündigung erfolglos verlaufen wird, so ist der Mietaufhebungsvertrag eine geeignete Lösung. In diesem kann unabhängig von der Gesetzgebung eine Frist zur Räumung der Wohnung vereinbart werden. Im Gegenzug erhält der Mieter eine „Auszugsvergütung“. Sie können Ihre dann nicht vermietete Wohnung verkaufen und von einem guten Immobilienpreis profitieren.

• Bitte beachten Sie, dass immoverkauf24 keine Haftung für die Richtigkeit/Rechtswirksamkeit dieses Musters übernimmt.