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von Jasmin Löhr | Redakteurin im Bereich Immobilien

12 Tipps für Vermieter: Was Sie beachten sollten und Checkliste

„Was muss ich als Vermieter beachten?“ Diese Frage haben sich viele Vermieter schon einmal gestellt. Ob es um das Festlegen des Mietpreises geht, um die Auswahl des richtigen Mieters oder um den Umgang mit immer neuen Gesetzen – unsere Tipps für Vermieter begleiten Sie Schritt für Schritt durch eine reibungslose Vermietung. Außerdem haben wir zahlreiche kostenlose Vorlagen sowie eine praktische Vermieter-Checkliste für Sie.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Mietpreis darf nicht willkürlich festgelegt werden. Vermieter sollten die ortsübliche Miete sowie eine mögliche Mietpreisbremse beachten.
  • Ein Vermieter-Tipp zur richtigen Mieterauswahl besteht darin, Dokumente einzufordern, die die finanzielle Stabilität und Zuverlässigkeit eines Mieters bestätigen.
  • Ein rechtskonformer Mietvertrag ist das A und O der Vermietung. Setzen Sie den Vertrag so detailliert wie möglich auf und nutzen Sie eine Vorlage oder Checkliste.

1. Tipp: Vermieter werden – wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung kann eine lohnende Investition sein – aber nur unter den richtigen Voraussetzungen. Entscheidend sind eine solide Finanzplanung, eine realistische Einschätzung des Marktes und ausreichend Zeit für die Verwaltung der Immobilie. Wer über Eigenkapital verfügt und eine langfristige Strategie verfolgt, kann von steigenden Immobilienwerten und regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren. Kritisch wird es, wenn hohe Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten den Gewinn schmälern. Wer nicht direkt Haus und Grundstück kaufen kann, kann eine Pacht in Betracht ziehen.

So finden Sie die richtige Immobilie zur Vermietung

Achten Sie auf eine gute Lage und eine hohe Mietnachfrage, um gute Mietpreise zu erzielen. Eine solide Bausubstanz sorgt dafür, dass die Instandhaltungskosten gering bleiben. Ein weiterer Tipp für Vermieter: Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen können sich unterscheiden und müssen zu Ihnen passen.

2. Tipp: Den richtigen Mietpreis festlegen

Die Festlegung des Mietpreises erfordert eine sorgfältige Analyse verschiedener Faktoren, wie Lage, Größe oder Ausstattung der Immobilie. Als Vermieter sollten Sie beachten, dass die Miete in Regionen mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ohne Mietpreisbremse ist der Mietpreis frei verhandelbar, solange er nicht als Mietwucher eingestuft wird (mehr als 50 % über der ortsüblichen Miete). Um einen marktgerechten Mietpreis festzulegen, sollten Vermieter den örtlichen Mietspiegel, Immobilienportale und vergleichbare Angebote prüfen.

Um zu überprüfen, ob die Höhe der Miete angemessen ist, können Sie die Bruttomietrendite berechnen. Diese gibt an, wie lohnenswert eine Vermietung ist und ergibt sich aus folgender Formel: (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100. Eine Bruttomietrendite ab ca. 6 % gilt als guter Wert. Außerdem sollten Vermieter die Indexmiete und Staffelmiete beachten und bei Bedarf mit in die Kalkulation einfließen lassen.

Einflussfaktoren auf den Mietpreis

Lage

Zentrale oder gut angebundene Wohnlagen erzielen höhere Mieten als ländliche oder strukturschwache Gebiete.

Wohnungsgröße und Zuschnitt

Gut geschnittene Wohnungen mit optimaler Raumaufteilung sind gefragter als unpraktische Grundrisse.

Ausstattung

Moderne Bäder, Einbauküchen, Balkone oder Fußbodenheizungen steigern den Wert Ihres Mietobjekts.

Baujahr und Zustand

Sanierte oder neuwertige Immobilien erzielen höhere Mieten als sanierungsbedürftige Gebäude.

Energieeffizienz

Ein niedriger Energieverbrauch durch gute Dämmung und moderne Heizsysteme wirkt sich positiv auf die Mietpreise aus.

Nachfrage am Markt

In begehrten Städten mit hoher Wohnraumnachfrage können höhere Mieten angesetzt werden.

Wie hoch sollte die Mietkaution sein?

Die Mietkaution dient Vermietern als Absicherung gegen Mietausfälle und Schäden an der Wohnung. Laut § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Eine geringere Kaution kann in Regionen mit hoher Konkurrenz helfen, schneller Mieter zu finden. Die Mietkaution kann als Einmalzahlung oder in drei Raten erfolgen. Außerdem besteht für Mieter mit geringer Liquidität die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft.

Extra-Tipp für Vermieter: Die Kaution sollte immer auf einem separaten Kautionskonto angelegt werden, um rechtliche Vorgaben einzuhalten.

3. Tipp: Als Vermieter sollten Sie die Kosten beachten

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, sollten Sie beachten, dass dies auch für Sie mit laufenden Kosten verbunden ist. Neben den Anschaffungskosten sollten Vermieter regelmäßige Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten einplanen. Wer diese nicht einkalkuliert, riskiert, dass die Mietrendite geringer ausfällt als erwartet. Typische Kosten für Vermieter sind:

Kostenart

Höhe (durchschnittlich)

Umlagefähig auf Mieter?

Instandhaltung & Reparaturen

1 - 2 € pro m²/Monat

Nein

Hausverwaltung

20 - 40 € pro Einheit/Monat

Teilweise

Gebäudeversicherung

200 - 500 € pro Jahr

Ja
Grundsteuer

0,2 - 1 % des Einheitswerts pro Jahr

Ja
Modernisierungskosten

Individuell, meist 1 - 2 % des Immobilienwerts/Jahr

Nein
Mietausfall

Individuell, ggf. durch Versicherung absicherbar

Nein

immoverkauf24 Vermieter-Tipp

Besonders Instandhaltungskosten können variieren, abhängig von Alter, Zustand und Nutzung der Immobilie. Eine Rücklage von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter und Monat hilft, unerwartete Kosten für Reparaturen abzudecken und die Rendite langfristig zu sichern.

4. Tipp: Passende Mieter finden – so geht’s

Um die richtigen Interessenten zu erreichen, sollten Vermieter ihre Immobilie gezielt bewerben. Online-Portale sind die erste Wahl, da sie eine hohe Reichweite haben. Auch soziale Netzwerke oder aber Aushänge in Supermärkten sowie Anzeigen in Zeitungen können erfolgreich sein, um Mieter zu finden. Zudem lohnt es sich, das persönliche Umfeld zu informieren – Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis können zuverlässige Mieter hervorbringen, da ein persönlicher Bezug besteht.

Sollten Vermieter einen Makler engagieren?

Ein Makler kann den gesamten Vermietungsprozess übernehmen – von der Mietpreisermittlung über die Vermarktung bis zur Mieterauswahl. Besonders für unerfahrene Vermieter oder Eigentümer mit wenig Zeit ist dies eine sinnvolle Option. Ein Vorteil ist die professionelle Abwicklung, die Fehler vermeidet und Rechtssicherheit schafft. Allerdings fallen Maklergebühren an, die Sie als Vermieter beachten müssen. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen gern kostenlos einen guten Immobilienmakler für Vermietung in Ihrer Region!

Immobilie kostenlos inserieren

Das Inserat Ihres Mietobjekts muss nicht immer teuer sein. Eine kostenlose Immobilienanzeige ist über verschiedene Kanäle möglich. Neben großen Immobilienportalen gibt es auch regionale Plattformen, soziale Netzwerke und Kleinanzeigenportale, die keine Gebühren verlangen. Auch Gemeindeblätter oder Online-Gruppen können für bestimmte Zielgruppen interessant sein. Ein klar strukturierter Anzeigentext mit allen relevanten Informationen erzielt in der Regel eine höhere Resonanz und zieht zuverlässige Mieter an.

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Angaben für ein gutes Exposé

Ein Exposé ist die Visitenkarte einer Mietwohnung. Es sollte alle wichtigen Informationen enthalten, um potenzielle Mieter zu überzeugen. Ein gutes Exposé hebt sich durch vollständige, eindeutige und ansprechende Texte sowie Fotos ab und gilt mitunter als geheimer Tipp für Vermieter. Der Grund: Ein professionell gestaltetes Exposé zieht nicht nur gute Mieter an, sondern spart auch Zeit, da es viele Fragen im Voraus klärt und unnötige Anfragen vermeidet. Die wichtigsten Bestandteile eines guten Exposés sind:

  • Eckdaten (Kaltmiete, Nebenkosten, Baujahr, Wohnfläche etc.)
  • Detaillierte Beschreibung der Immobilie
  • Angaben zur Umgebung/Lage
  • Grundriss zur besseren Vorstellung
  • Hochwertige Fotos der Räume und der Fassade
  • Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)

5. Tipp: So gelingt der Besichtigungstermin

Ein gut organisierter Besichtigungstermin ist entscheidend, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen und seriöse Mieter zu finden. Zunächst sollten Vermieter die Immobilie sauber und aufgeräumt präsentieren, da dies die Attraktivität erheblich steigert. Auch eine gute Beleuchtung sowie eine angenehme Atmosphäre tragen dazu bei. In Gebieten mit wenig Nachfrage kann auch für Vermieter das Thema Home Staging interessant sein.

Während der Haus- oder Wohnungsbesichtigung empfiehlt es sich, einen strukturierten Ablauf einzuhalten. Nach einer kurzen Begrüßung können Interessenten frei durch die Räume gehen, während der Vermieter relevante Details zur Wohnung und Umgebung erläutert. Notieren Sie sich die wichtigsten Daten zur Immobilie am besten in einer Checkliste, um nichts zu vergessen. Als weiterer Vermieter-Tipp gilt: Halten Sie einen Entwurf des Mietvertrages schon jetzt bereit, um Fragen zuverlässiger beantworten zu können.

6. Tipp: Die richtige Mieterauswahl

Die Wahl des richtigen Mieters schützt Vermieter vor finanziellen und rechtlichen Problemen. Unzuverlässige Mieter können zu Mietausfällen, Schäden an der Immobilie oder langwierigen Räumungsklagen führen. Ein sorgfältiges Auswahlverfahren hilft, diese Risiken zu minimieren und trägt sogar zu einem harmonischen Zusammenleben im Haus bei. Einer der wichtigsten Tipps für Vermieter lautet daher: Nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung potenzieller Mieter. Neben der finanziellen Bonität sollten auch persönliche Faktoren berücksichtigt werden, um langfristig ein angenehmes Mietverhältnis zu gewährleisten.

Vermieter-Checkliste: Wichtige Kriterien bei der Mieterauswahl

  • Bonitätsprüfung: Eine SCHUFA-Auskunft gibt Einblick in die finanzielle Zuverlässigkeit. Vermieten Sie nur an Mieter mit positiver Bonität.
  • Mieterselbstauskunft: Fordern Sie eine Mieterselbstauskunft (kostenloser Download) ein. Dies ist ein Fragebogen mit relevanten Informationen zur finanziellen und beruflichen Situation des Mieters.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (kostenloser Download) ist wichtig. Dabei handelt es sich um die Bestätigung des vorherigen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen.
  • Einkommensnachweise: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Nachweise über regelmäßiges Einkommen weisen auf finanzielle Stabilität hin.
  • Mietkaution: Verlangen Sie vor Einzug eine Mietkaution oder Mietkautionsbürgschaft als Absicherung gegen Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen.
  • Hausgemeinschaft berücksichtigen: Als Vermieter sollten Sie beachten, dass der potenzielle Mieter gut in das bestehende Mietumfeld passt, um Probleme zwischen Mietern zu vermeiden.
  • Persönlicher Eindruck: Freundlichkeit, Zuverlässigkeit und Kommunikation sind ebenfalls entscheidend und bilden die Basis für ein angenehmes Miteinander – zwischen Vermieter, Mieter und weiteren Parteien des Hauses.

Vorsicht vor Mietnomaden

Mietnomaden sind Personen, die in eine Wohnung einziehen, ohne die Miete dauerhaft zu zahlen, und oft erhebliche Schäden hinterlassen. Für Vermieter bedeutet dies finanzielle Verluste und langwierige Räumungsverfahren. Leider ist es nicht immer einfach, potenzielle Mietnomaden zu erkennen – umso wichtiger ist es daher, die Kriterien der Vermieter-Checkliste mit in die Mieterauswahl einzubeziehen. Zuverlässige Mieter sind meist gerne bereit, die geforderten Dokumente zu zeigen, während Betrüger häufiger keine oder unvollständige Dokumente vorlegen.

7. Tipp: Mietvertrag aufsetzen – vermieterfreundlich und rechtssicher

Ein Mietvertrag regelt die Mieter- und Vermieterrechte sowie die Pflichten beider Parteien und schafft eine klare Grundlage für das Mietverhältnis. Um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten, sollten alle wichtigen Punkte schriftlich festgehalten werden. Zu den essenziellen Bestandteilen gehören:

  • Mietdauer und Kündigungsfristen
  • Mietzins, Nebenkosten und Zahlungsrhythmus
  • Renovierungs- und Instandhaltungspflichten
  • Mietkaution
  • Hausordnung

Ein gut formulierter Mietvertrag schützt vor Streitigkeiten und erleichtert die Durchsetzung von Ansprüchen. Nutzen Sie unsere kostenlose Vorlage, um einen rechtssicheren und vermieterfreundlichen Mietvertrag zu erstellen.

8. Tipp: Die Wohnungsübergabe optimieren

Eine Wohnungsübergabe markiert den offiziellen Start bzw. das Ende eines Mietverhältnisses. Sie ist entscheidend, um den Zustand der Immobilie rechtssicher zu dokumentieren und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Eine gut vorbereitete Übergabe sorgt für einen reibungslosen Ablauf und schützt beide Parteien vor Unklarheiten.

Tipps für Vermieter:

  • Führen Sie die Übergabe bei Tageslicht durch, um Schäden besser erkennen zu können.
  • Kontrollieren Sie alle Räume, inklusive Fenster, Türen und sanitären Anlagen.
  • Dokumentieren Sie Mängel und Verbrauchsstände von Strom, Wasser und Heizung.
  • Nutzen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, das von beiden Seiten unterschrieben wird.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll sichert Ihre Ansprüche und dient als Nachweis für den Zustand der Immobilie. Laden Sie sich jetzt unsere kostenlose PDF-Vorlage herunter, um die Übergabe dank Protokoll professionell zu gestalten.

9. Tipp: Vermieter müssen Mieteinnahmen korrekt versteuern

Mieteinnahmen gelten als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Alle Vermieter, die Einkünfte aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien erzielen, müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Dabei wird der Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich Kosten versteuert. Wichtige absetzbare Ausgaben sind zum Beispiel Reparaturen, Zinsen für Immobilienkredite und Verwaltungskosten. Eine sorgfältige Buchführung und frühzeitige Steuerplanung helfen, Fehler zu vermeiden.

Steuerlast bei Vermietung senken – Tipps für Vermieter

Grundlage der Besteuerung ist der Überschuss Ihrer Mieteinnahmen – ziehen Sie daher so viele Kosten wie möglich ab. Darunter zählen auch Werbungskosten wie Reparaturen, Verwaltung und Fahrtkosten, Abschreibungen für Gebäude und Renovierungen sowie Kreditzinsen, die Sie steuerlich geltend machen können. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, Ihre Steuerlast zu optimieren.

10. Tipp: Verwaltung der Immobilie – das sollten Vermieter beachten

Die Verwaltung einer Mietimmobilie ist eine zentrale Aufgabe für Vermieter. Sie umfasst die Mieterverwaltung, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und die Betreuung rechtlicher Angelegenheiten. Vermieter können sich entweder selbst um diese Aufgaben kümmern oder eine Hausverwaltung beauftragen.

Die eigene Verwaltung lohnt sich besonders für Eigentümer mit wenigen Objekten, viel Zeit sowie einem Wohnsitz in der Nähe. Eine Hausverwaltung ist hingegen sinnvoll, wenn mehrere Immobilien betreut werden müssen oder die Verwaltung zu zeitintensiv oder komplex ist. Ein wichtiger Tipp für Vermieter: Eine professionelle Hausverwaltung sollte transparent arbeiten, regelmäßige Berichte liefern und klar definierte Leistungen bieten.

11. Tipp: Das Mietverhältnis beenden

Ein Mietverhältnis kann nicht einfach ohne Grund gekündigt werden. Als Vermieter dürfen Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, etwa bei erheblicher Vertragsverletzung, wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie oder im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen mindestens drei Monate, abhängig von der Mietdauer sowie individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag.

Um den Prozess stressfrei und rechtskonform zu gestalten, sollten Sie eine schriftliche, gut begründete Kündigung aussprechen und frühzeitig das Gespräch mit dem Mieter suchen. Einvernehmliche Lösungen, wie ein Aufhebungsvertrag, können Streit vermeiden.

immoverkauf24 Vermieter-Tipp

Dokumentieren Sie alle Kommunikation, um die Gültigkeit Ihrer Kündigung im Ernstfall belegen zu können. Bleiben Sie professionell und achten Sie auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben, um eine unwirksame Kündigung zu vermeiden.

12. Tipp: Alle wichtigen Dokumente für Vermieter als Checkliste (PDF)

Eine erfolgreiche Vermietung setzt eine sorgfältige Vorbereitung voraus – dazu gehören auch die richtigen Dokumente. Diese helfen Ihnen nicht nur bei der Mietersuche, sondern sind auch während der Vermietung und nach dem Mietverhältnis unerlässlich. Da schriftliche Vereinbarungen oft einen rechtlich bindenden Charakter haben, sollten sie stets korrekt und vollständig aufgesetzt sein. Eine Vermieter-Checkliste hilft Ihnen also nicht nur, den Überblick zu behalten, sondern auch, Ihre Vermietung professionell und rechtskonform zu gestalten. Unsere immoverkauf24 Checkliste für Vermieter steht Ihnen als PDF kostenlos zum Download bereit.

Die wichtigsten Fragen & Antworten zu Tipps für Vermieter
Was macht einen guten Vermieter aus?

Ein guter Vermieter zeichnet sich durch Fairness, Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Er pflegt eine offene Kommunikation mit den Mietern, kümmert sich zeitnah um Instandhaltungen und respektiert die Privatsphäre der Bewohner. Zudem hält er sich an gesetzliche Vorgaben und schafft ein angenehmes Wohnumfeld.​

Was muss ich als Vermieter beachten?

Als Vermieter sollten Sie sich mit dem Mietrecht vertraut machen, um rechtssichere Mietverträge zu erstellen. Wichtige Aspekte sind die korrekte Abrechnung der Betriebskosten, die Einhaltung von Kündigungsfristen und die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie. Zudem sollten Sie Ihre Mieteinnahmen ordnungsgemäß versteuern.​

Was ändert sich 2025 für Vermieter?

Im Jahr 2025 treten mehrere gesetzliche Änderungen in Kraft:​ Ab 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung, die je nach Region zu veränderten Steuerbeträgen führt. Der CO₂-Preis steigt von 45 auf 55 Euro pro Tonne, was höhere Heizkosten zur Folge hat. Außerdem wird für bestimmte Haushalte der Einbau intelligenter Stromzähler verpflichtend.

Was sind schwierige Aufgaben von Vermietern?

Herausfordernd für Vermieter sind die Auswahl zuverlässiger Mieter, das Management von Mietausfällen und die rechtskonforme Verwaltung der Immobilie. Zudem können Konflikte mit Mietern oder Nachbarn sowie der Umgang mit Instandhaltungsmaßnahmen anspruchsvoll sein.​

Was ist der beste Tipp für Vermieter?

Der Mietvertrag bildet die Basis eines gut geregelten Mietverhältnisses. Der beste Vermieter-Tipp ist daher, den Vertrag so detailliert wie möglich aufzusetzen, um allen Parteien Klarheit zu bieten und Missverständnissen oder gar Rechtsstreits vorzubeugen.

Gibt es eine Checkliste für Vermieter?

Um Ihre Aufgaben als Vermieter überblicken zu können, können Sie eine Vermieter-Checkliste nutzen. Erstellen Sie sich selbst eine individuelle Liste oder nutzen Sie allgemeingültige Vorlagen, z.B. von Vermieterverbänden. Auch bei immoverkauf24 können Sie sich eine Vermieter-Checkliste als PDF herunterladen.

Welche Rechte haben Vermieter?

Vermieter haben das Recht auf pünktliche Mietzahlungen, eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung und Schadensersatz bei Pflichtverletzungen des Mieters. Ein Zutrittsrecht besteht nur in Ausnahmefällen, etwa bei Reparaturen oder Gefahr im Verzug – mit vorheriger Ankündigung und Zustimmung des Mieters.

Was sind die größten Probleme für Vermieter?

Zu den größten Herausforderungen zählen Mietausfälle, Schäden an der Immobilie, rechtliche Auseinandersetzungen und die Einhaltung ständig wechselnder gesetzlicher Vorgaben. Eine proaktive Verwaltung und regelmäßige Kommunikation mit den Mietern können helfen, viele dieser Probleme zu vermeiden.

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