Wann Mieter die Miete mindern dürfen – und wann nicht!

immoverkauf24: Frau Breiholdt, wenn ein Mieter eine Wohnung wegen eines Mangels nicht mehr in der Weise nutzen kann, wie mit dem Vermieter vertraglich vereinbart, kann er das Recht haben, die Miete zu mindern. Doch wann ist eine Wohnung nicht mehr wie zuvor zu nutzen und wann handelt es sich um Bagatellen?

Ricarda Breiholdt: Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter einer Wohnung den Gebrauch der Wohnung gemäß Mietvertrag sicherstellen muss. Ist dies durch einen Mangel nicht mehr so möglich, muss der Vermieter diesen beheben. Kommt er dem nicht nach, kann der Mieter für die Dauer der Beeinträchtigung die Miete mindern, wenn es sich nicht um einen nur unerheblichen Mangel handelt. Er muss diesen Mangel dem Vermieter jedoch mitgeteilt haben. Und die Miete kann er erst ab dem Tag dieser Mangelanzeige mindern.

Mietminderung möglich? Art, Ausprägung und Dauer des Mangels sowie das Vorwissen des Mieters sind maßgeblich 

Bei der Unterscheidung von erheblichen Mietmängeln und unerheblichen, sogenannten Bagatellen, kommt es auf mehrere Aspekte an:

• die Art des Mietmangels,
• wie stark der Mieter durch den Mangel beeinträchtigt ist
• und wie lange der Mangel andauert.
• Ebenfalls spielt eine Rolle, ob der Mieter etwas von dem Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wusste oder nicht.

Sind etwa die Fenster undicht, so dass Feuchtigkeit eintritt, oder ist die Heizung defekt, so dass der Mieter im Winter nicht heizen kann, sind das erhebliche Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Funktioniert die Heizung im Sommer nicht, liegt der gleiche Mangel vor, jedoch ist der Mieter wahrscheinlich nicht erheblich beeinträchtigt, so dass er die Miete nicht oder nur in ganz geringem Umfang mindern darf. Gleiches gilt, wenn die Beeinträchtigung nur kurz vorliegt, weil etwa die Heizung nach 2 Stunden wieder repariert ist. Bagatellen sind etwa tropfende Wasserhähne oder rein optische Mängel – bei solchen ist die Nutzung der Wohnung nicht wesentlich beeinträchtigt.

Immoverkauf24: Inwiefern spielt es eine Rolle, ob die Mängel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren?

Ricarda Breiholdt: Dies spielt eine entscheidende Rolle. War es etwa der Fall, dass schon bei Vertragsschluss Bauarbeiten neben dem Gebäude der angemieteten Wohnung stattfanden, hat der Mieter kein Recht auf Mietminderung, wenn ihm diese bekannt waren. Denn dann hat er sich durch die Vertragsunterzeichnung ja auf die Miete eingelassen, und zwar unter den gegebenen Umständen, die er kannte. Auch wenn bei Besichtigung kein Baulärm vorhanden war, hätte er die Beeinträchtigung wegen der vorhandenen Baustelle kennen können.

Keine Mietminderung, wenn der Mieter vor Vertragsbeginn mit Baulärm rechnen konnte

Es gibt sogar Entscheidungen von Gerichten, wonach Mieter bei einem unbebauten Nachbargrundstück mit einer Baustelle und entsprechender Lärmbelästigung rechnen müssen – und deshalb bei dessen Eintreten kein Recht auf eine Mietminderung haben. Das gleiche gilt bei maroden Gebäuden, die abgerissen oder modernisiert werden. Besonders in Großstädten haben sich Mieter nach einigen Urteilen auf solche Umstände einzustellen.

immoverkauf24: Spielt es eine Rolle, wer den Mangel herbeigeführt hat? Es könnte ja auch ein Schaden an der Wohnung sein, der durch den Mieter verursacht wurde.

Ricarda Breiholdt: Das kommt auf die Umstände an. Ein Mieter kann auch dann einen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn der Vermieter selbst die Mängel nicht verschuldet hat. Denn wie gesagt: Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und mangelfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit so erhalten. Andererseits kann der Mieter keine Mietminderung beanspruchen, wenn er selbst den Schaden verursacht hat. Hat ein Mieter etwa eine Badewanne überlaufen lassen und die Wohnung geflutet, hat er keinen Anspruch auf Mietminderung. Die Feuchtigkeitsschäden muss er vielmehr selbst beseitigen lassen und ist schadensersatzpflichtig. Denn in einem solchen Fall hat er ja einen Schaden am Eigentum des Vermieters verursacht.

Häufig landen jedoch Streitfälle vor Gericht, bei denen sich die Parteien uneins sind, wer der Verursacher ist. Ein häufiger Streitgrund ist Schimmelbildung in der Wohnung. Die Mieter meinen in vielen Fällen, der Schimmel sei bauseitig bedingt. Der Vermieter geht in der Regel davon aus, dass die Mieter nicht ausreichend lüften und heizen. Was die tatsächliche Ursache ist, muss in solchen Fällen durch einen Gutachter geklärt werden.

immoverkauf24: Was ist, wenn der Schaden durch Dritte, etwa Handwerker, verursacht wurde? Spielt es dann eine Rolle, wer die Handwerker beauftragt hat?

Ricarda Breiholdt: In einem solchen Fall hat jüngst das Landgericht Düsseldorf ein interessantes Urteil (LG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2018, Az. 23 S 72/17) verkündet. Bei dem Fall hatte ein Mieter Geschäftsräume im Erdgeschoss eines Gebäudes gemietet, um dort ein Gewerbe zu betreiben. Mieter und Vermieter kamen überein, die Schaufensteranlage zu diesem Zweck umbauen zu lassen und der Mieter beauftragte die Arbeiten. Der Vermieter gab einen Kostenzuschuss von 50.000 Euro hinzu. Nach Abschluss der Umbauarbeiten und Beginn des Mietverhältnisses trat jedoch Feuchtigkeit in den Geschäftsräumen auf. Daraufhin verlangte der Mieter die Beseitigung der Schäden vom Vermieter und minderte die Miete. Der Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass keine Minderung gerechtfertigt sei, da die Mängel aufgrund der vom Mieter gewünschten und beauftragten Umbauarbeiten der Schaufensteranlage entstanden wären und damit in der Verantwortung des Mieters lägen. Er verklagte den Mieter auf Zahlung des Differenzbetrages, der durch die Mietminderung entstanden war. Im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung wurde durch einen Sachverständigengutachten festgestellt, dass die Feuchtigkeit tatsächlich aufgrund der unzulänglichen Handwerkerarbeiten eingetreten war – eine Abdichtung zwischen dem Gebäude und dem Schaufenster war nicht sachgemäß.  

Mietminderung möglich, wenn Mängel in den "Verantwortungsbereich" des Vermieters fallen

Ricarda Breiholdt: Das Gericht verneint jedoch den Zahlungsanspruch des Vermieters. Denn die Richter meinen, dass der Feuchtigkeitseintritt in die Geschäftsstelle einen Mangel darstelle, der zur Mietminderung berechtige – obwohl der Mieter die Umbauarbeiten im eigenen Namen beauftragt und damit die Ursache für die Mängel gesetzt hatte. Die Begründung: Die undichten Schaufenster fielen unabhängig von der konkreten bautechnischen Ursache in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Denn dieser hätte aufgrund der Zustimmung zu den Umbauarbeiten und dem gewährten Zuschuss weiterhin die mietrechtliche Verantwortung für das Gebäude und den ungestörten Mietgebrauch zu gewährleisten.

Dabei spiele es keine Rolle, ob der Mieter, weil der das Handwerkerunternehmen beauftragt hatte, Gewährleistungsansprüche gegenüber diesem hat. Er sei eventuell zur Abtretung dieser Ansprüche verpflichtet, jedoch habe das keinen Einfluss auf sein Recht zur Mietminderung.

immoverkauf24: Kann man diese Entscheidung auch auf Wohnraummietrecht übertragen?

Ricarda Breiholdt: Diese Grundsätze sind durchaus auch auf das Wohnraummietrecht zu übertragen, zumal die Rechtsprechung im Regelfall davon ausgeht, dass ein Geschäftsraummieter weniger schutzwürdig als ein Wohnraummieter ist. Nach den Grundsätzen der Entscheidung des LG Düsseldorf dürfte ein Wohnraummieter bei gleichem Sachverhalt erst recht seinen Minderungsanspruch behalten.

immoverkauf24: Was ist, wenn Mängel auftreten, die durch Umbauten entstehen, die ohne Zustimmung oder Wissen des Vermieters durch den Mieter angestoßen wurden?

Ricarda Breiholdt: In solch einem Fall besteht kein Anspruch auf Mietminderung, denn wesentlicher Kernpunkt der Entscheidung des LG Düsseldorf war die Tatsache, dass der Umbau des Schaufensters zwischen Vermieter und Mieter einvernehmlich abgesprochen war und dass der Vermieter sich an den Arbeiten finanziell beteiligt hatte. Mangelhafte mieterseitig veranlasste Baumaßnahmen am Mietobjekt ohne Zustimmung und Kenntnis des Vermieters führen dann nicht zu Minderungsansprüchen des Mieters, sondern vielmehr zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter.